SECTION 01

熊本市のマンションについて、最初に何を特定する？

熊本市にあるマンションを相続し、相続税評価を相談したいときは、金額を先に推測するより、どの物件について相談するのかを明確にするところから始めます。手元で対象を特定できる情報と、まだ確かめられていない情報を分けておけば、相談時に何が分かっていて、何を確認する必要があるのかを伝えやすくなります。

申告準備の確認項目と、物件の評価額は別

例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、相続税申告書を作成する際に一般に誤りやすい事項をまとめた資料です。申告準備で何を確認するか考える手掛かりにはなりますが、対象マンションの評価額を示すものではありません。所在地や所有関係、利用状況が分からない部分は推測で補わず、確認待ちの項目として相談時に伝えます。

参照先（申告準備で確認する項目と資料の位置付けを確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 02

所有不動産を確認する資料は何が手元にある？

相談するマンションを定めたら、所有不動産について手元にある資料を確認します。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、所有不動産を証明する資料の例として固定資産税評価証明書や登記事項証明書等を挙げています。まずは対象物件に関係するものが手元にあるかを見て、ないものは不足している資料として分けておきます。

資料があることと、評価の検討が終わることは別

書類を見つけても、その名称だけで対象マンションの相続税評価が決まるわけではありません。手元の資料については、どの不動産に関するものかを確かめ、対象物件との対応がはっきりしない場合はそのまま伝えると、確認すべき点を絞りやすくなります。固定資産税評価証明書と登記事項証明書の両方があっても、それだけで個別の評価に必要な検討が完結すると考えず、追加で何を確認するかを税理士と相談します。

参照先（不動産について例示された検討資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 03

未登記の部分がないか、何を確認する？

所有不動産を示す資料を確認した後は、対象物件について未登記不動産がないかを別に確認します。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」も、申告対象となる不動産を確認する際の項目として、未登記不動産の有無を挙げています。これは対象マンションに未登記の部分があるという意味ではありません。

分からない場合は、未登記と決めつけない

手元の情報で有無を判断できないなら、「未登記の部分がある」と記すのではなく、有無を確認待ちとして伝えます。相談時には、どの物件について確認したいのか、どこまで確かめられたのかを添えると、未確認の点が明確になります。反対に、未登記不動産がないと考えている場合も、何を基にそう考えたかを分けて伝えれば、申告対象の確認を進める際に判断の前提を共有できます。

参照先（不動産の申告準備で確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

マンションが共有の場合、どこまで分かっている？

未登記不動産の有無とは別に、マンションが共有不動産かどうかも確認します。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」には共有不動産の有無が確認項目として挙げられ、所有不動産を証明する資料の例には固定資産税評価証明書や登記事項証明書等が示されています。資料が手元にある場合は、まず対象マンションについて資料上何を確認できるかを見ます。

共有かどうかと、持分の判断を分ける

家族から共有だと聞いていても、資料で確認できた内容と聞いただけの内容は区別して伝えます。共有の有無をまだ確認できていない場合は結論を保留し、何が未確認なのかを示してください。共有不動産という確認項目は、対象マンションの持分やその評価額を確定するものではありません。資料に記された内容だけから相続税評価額を推測せず、確認できた範囲を税理士に伝えることが大切です。

参照先（共有の有無を申告準備の確認項目として確かめる。／不動産について例示された検討資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

熊本市以外にも不動産があるか？

熊本市のマンションについて確認を進めていても、申告対象となる不動産の確認をその一件だけで終えないことが大切です。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他の市区町村に所在する不動産がないかも確認項目に挙げています。ただし、これは熊本市外に不動産があると決めてかかるための項目ではありません。

市外の有無は、対象マンションとは別に確かめる

家族から聞いている範囲で市外の不動産に心当たりがあれば、その所在地など分かっていることと、所有について確認できていないことを分けて伝えます。心当たりがない場合にも、それだけで対象となる不動産の確認を終えたとせず、どの範囲まで確かめたかを明らかにします。熊本市内か市外かという所在地だけで評価の高低を見込むのではなく、確認すべき物件の範囲を整理するための問いとして扱います。

参照先（熊本市内の物件以外にも確認が必要か考えるための項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 06

居住用と貸付用の部分が混在している？

確認する不動産の範囲を整理したら、対象マンションの利用状況を確かめます。ここでの問いは、居住用の部分と貸付用の部分が実際に混在しているかどうかです。利用状況が分からない場合は、どちらか一方として扱わず、確認待ちの内容として税理士に伝えます。

混在している場合に限る敷地等の確認点

居住用と貸付用の部分があるマンションの敷地等について、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、それぞれの部分ごとに面積をあん分して軽減割合を計算しているかを確認項目に挙げています。したがって、両方の部分があると分かった場合には、どの部分をどのように利用しているかを伝え、敷地等について何を確認する必要があるかを相談します。この項目があることだけで、対象物件に軽減が適用されるとは判断できません。

参照先（居住用と貸付用が混在する場合の申告準備上の確認点を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 07

貸付部分があるなら、契約書は確認できる？

貸付部分がある場合に確かめたい資料

相続したマンションに居住用と貸付用の部分があるなら、まず賃貸借契約書等が手元にあるかを確かめます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、両方の部分があるマンションの敷地等を検討する際の資料として、賃貸借契約書等を挙げています。貸付部分がない物件について、契約書があることを前提にする必要はありません。

契約書を見つけた場合は、どの部分についての契約かを、把握している利用状況とともに相談時に伝えると、確認する対象を絞りやすくなります。一方、契約書が見当たらないことだけで、貸付けがなかったとも、マンション全体が居住用だったとも決められません。利用状況が分からない部分は、そのまま確認待ちとして伝えてください。

参照先（貸付部分がある場合に例示された検討資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 08

マンションの資料は相続税の計算でどう関係する？

物件の確認と課税価格の計算は別の段階

マンションについて資料をそろえることと、相続税の計算上、財産を取得した人の課税価格を求めることは、同じ作業ではありません。国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」では、相続税の一般的な計算の初めに、相続や遺贈などによって財産を取得した人ごとに課税価格を計算する順序が示されています。物件の資料だけを見て、取得した人ごとの課税価格まで確定するわけではありません。

そのため、手元でマンションに関する情報を確認できても、その情報を直ちに一人分の税額と読み替えないことが大切です。誰が財産を取得したかという計算上の前提と、対象物件について分かっていることを分けて伝えれば、次に何を確かめる必要があるかを相談しやすくなります。この一般的な計算順序から、対象マンションに使う具体的な評価方法を推定することはできません。

参照先（マンションの価額を相続税の計算に用いる際の位置付けを確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 09

マンションの価額に税率を掛ければ税額が分かる？

税率を掛ける対象を取り違えない

マンションの価額が分かったとしても、その額に相続税の税率を掛ければ税額が出るわけではありません。国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」は、各人が相続などで実際に取得した財産に直接税率を乗じる方法ではないと説明しています。マンション一つの価額を税額の計算結果と結び付けないことが、相談前の整理では重要です。

例えば、物件について金額の記載がある資料を見つけても、それを税率に当てはめて個別の相続税額を見積もることは避けます。税率がどう使われるかを確認する際は、マンション単独の数字と、相続税額を算出する過程とを区別してください。ここで確認できるのは直接掛けないという点までであり、対象の相続税額や相続税申告の要否については結論を出せません。

参照先（マンションの価額に税率を直接掛けるという誤解を避ける。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 10

資料がそろわないとき、何を伝える？

手元にある資料と、分からない事実を分ける

資料がそろっていなくても、まずは何を確認できているかを伝えられます。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、所有不動産を証明する資料として固定資産税評価証明書や登記事項証明書等を挙げています。手元にある資料の種類と、まだ見当たらない資料の種類を分けておくと、同じ資料を何度も探すことを避けられます。ただし、この二つだけで個別物件の評価が完結するという意味ではありません。

居住用と貸付用の部分がある場合は、賃貸借契約書等の有無も添えてください。契約書が見当たらないときには、貸付部分がないと推測して埋めず、利用状況のどこが分からないかを区別します。資料の不足と事実の未確認は別の問題です。取得先や取得方法を決めつける代わりに、何を確認したいかを相談時に示せるようにしておきます。

参照先（不動産について例示された検討資料を確かめる。／貸付部分がある場合に例示された検討資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 11

マンションの資料を添えて、相続税申告について何を相談する？

物件情報と未確認事項を添えて相談する

熊本市にあるマンションの相続税申告について相談する際は、特定できている物件情報に加え、共有や貸付けについて分かっていること、まだ確かめられていないことを伝えてください。宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」では、相続税申告サービスの内容に不動産などの評価を挙げています。ただし、対象マンションの評価結果や個別案件への対応を、案内だけから決めることはできません。

宮伸一税理士事務所の対象地域は熊本県内です。手元の資料を知らせたうえで、物件についてどの事実から確認するか、相続税申告の準備として何を相談できるかを事務所と整理してください。熊本県内の物件であっても、個別案件への対応範囲は相談時に確かめる必要があります。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（マンションの相続税評価を相談する際の取扱領域を確かめる。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 12

相談前に確認できたことと、残った疑問は？

評価額を決める前に持参できる情報

マンションについては、まず対象物件を示せる情報と、所有を示す資料が手元にあるかを振り返ります。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、共有不動産の有無を確認項目に挙げ、固定資産税評価証明書や登記事項証明書等を資料の例としています。共有の有無を確認項目にしただけでは、共有持分やその評価額まで確定しません。

居住用と貸付用の部分がある場合に限り、賃貸借契約書等の有無も伝える材料になります。見つからない資料や分からない利用状況は推測せずに残しておけば、何から確認するかを相談できます。宮伸一税理士事務所は相続税申告サービスで不動産などの評価を案内していますが、対象物件の評価方法や相続税申告の要否は、手元の情報だけで結論付けず、個別の状況を添えて確認してください。

参照先（共有の有無を申告準備の確認項目として確かめる。／不動産について例示された検討資料を確かめる。／貸付部分がある場合に例示された検討資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

参照先（マンションの相続税評価を相談する際の取扱領域を確かめる。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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