SECTION 01

相続した財産を売る前に知っておきたい特例

熊本市で相続した土地や建物、株式の売却を考え始めたとき、売るかどうかだけでなく、相続税と売却時の税金をどう整理するかも気になるところです。取得費加算を検討するなら、売却を進める前に、誰が取得した財産をいつ売るのか、相続税が課税されているのかを分けて確かめる必要があります。

相続税と売却時の税金は別に考える

取得費加算は、相続税そのものを軽くする制度ではなく、所得税の譲渡所得に関する特例です。国税庁ホームページの「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」では、相続や遺贈で取得した土地、建物、株式などの財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できるとされています。売却益を計算するときに差し引く取得費が増える形になるため、相続税の申告と売却後の確定申告がつながっていることを、最初に押さえておくと全体像をつかみやすくなります。

対象にならない場面

株式などを譲渡した場合でも、その所得が事業所得や雑所得にあたるときは、この特例は適用できません。財産の種類だけで判断せず、売却による所得がどの区分にあたるのかも確かめる必要があります。

SECTION 02

売却を考え始めたときに最初に確かめること

よくある場面の例

• 親から相続した熊本市内の空き家に住む予定がなく、売却を考え始めた。
• 遺贈で受け取った土地を、固定資産税や管理の手間を考えて手放したい。
• 相続した株式の一部を、生活資金のために売却したい。

手元の資料で確かめる四つの事実

売却の相談先を探す前に、まず相続の全体像を手元の資料で確かめます。いつ相続が開始したのか、相続税の申告はしたのか、申告期限はいつだったのか、売りたい財産は誰が取得したことになっているのか。この四つが分かれば、取得費加算を検討できるかどうかの見通しが立ちます。分からない項目は、確認待ちとして記録しておくだけでも、税理士との相談がスムーズになります。

どの場面でも、出発点は「その財産を取得した自分に相続税が課税されているか」の確認です。相続税が課税されていない場合は、売却の時期を工夫しても、この特例の対象にはなりません。空き家を売る場面では、別の特例との比較も必要になります。

SECTION 03

特例を使うための3つの条件

取得費加算を検討する際は、次の3つの条件を、売却する財産とその取得者について確認します。財産を相続したというだけで判断せず、相続税が課税されている人と譲渡する人を確かめることが大切です。

• 相続または遺贈によって財産を取得した人であること。
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
• 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、その財産を譲渡していること。

「相続税が課税されている」をどう確かめるか

同じ相続でも、財産を取得した人ごとに相続税の課税の状況が異なることがあります。家族の誰かが相続税を納めたというだけで、売却する自分も対象になると考えないようにしましょう。手元にある相続税の申告書の控えで、売却を考えている財産を誰が取得したことになっているか、その人に相続税が課税されているかを確かめるのが確実です。

遺贈で財産を受け取った場合

条件の一つ目は「相続または遺贈によって財産を取得した人」です。法定相続人として相続した場合だけでなく、遺言によって財産を受け取った場合も、この条件の文言に含まれています。遺贈で受け取った方も、相続税が課税されているかと、期間内に譲渡しているかを同じように確かめることになります。

SECTION 04

相続税の申告期限から、譲渡できる期間を数える

申告期限は死亡を知った日の翌日から10か月以内

譲渡できる期間の終わりは、相続税の申告期限を基準に決まります。国税庁ホームページの「No.4205 相続税の申告と納税」では、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は死亡の日）の翌日から10か月以内に行うとされています。例えば1月6日に亡くなった場合は、その年の11月6日が申告期限です。期限が土曜日、日曜日、祝日などに当たるときは、その翌日が期限とみなされます。

よくある迷い：3年はいつから数えるのか

「相続から3年以内に売ればよい」と覚えている方もいますが、条件の文言は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。数え始めの基準は相続開始日ではなく、相続税の申告期限です。また、期間は「相続開始のあった日の翌日から」始まるため、終わりだけでなく、いつからいつまでの間に譲渡したかという幅で確認します。相続開始日、相続税の申告期限、その翌日以後3年を経過する日という三つの日付を、申告書の控えなどで確かめてから並べておくと、後の計画が立てやすくなります。

令和8年の熊本地震による期限の延長

国税庁ホームページの「令和８年熊本地震に関するお知らせ」では、熊本県八代市、宇土市、宇城市及び八代郡氷川町を対象に、納税者が申請することなく国税の申告・納付等の期限を延長する措置（地域指定）が講じられています。熊本市はこの対象地域に挙げられていないため、被災により期限までに申告・納付等ができない事情がある場合は、所轄税務署長への申請による延長の扱いを税理士や税務署に確かめてから日付を数えてください。

SECTION 05

期限から逆算して、売る時期を考える

売却時期を考えるときは、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までという区切りを先に確認します。そこから逆にたどり、売却するかどうかの検討、査定、契約、引き渡しについて、何が決まっていて何が未定かを整理します。契約や引き渡しの時期がまだ決まっていないなら、決まったものとして扱わず、確認待ちの事項として残しておきましょう。

逆算の手順を順番に確認する

• 相続開始日と、相続税の申告期限を確認する。
• 申告期限の翌日以後3年を経過する日を確認し、譲渡できる期間の終わりを記録する。
• 売却を考えている財産ごとに、取得者と相続税の課税の状況を整理する。
• 査定、契約、引き渡しについて、決まっている予定と未定の予定を分けて記録する。
• 売却した後の確定申告に向けて、書類をいつ集めるかも予定に入れる。

この順番で整理すると、残された期間の中で、どの作業がまだ手つかずなのかが見えやすくなります。予定が変わったときは記録を書き換えて、期間内に収まるかをその都度見直します。

日付と担当者を家族や税理士と共有する

整理した内容は、家族や税理士と共有できる形で残しておくと、どこまで進んだのかを確かめるときに役立ちます。大切なのは、各作業の日付と、その作業を受け持つ担当者を記録しておくことです。担当者が決まっていない作業は、未定のまま記録し、誰が受け持つかを早めに話し合います。

SECTION 06

不動産会社や他の相続人と進める売却の段取り

不動産会社に最初に伝えておくこと

土地や建物の売却では、査定から引き渡しまでに複数の人が関わります。不動産会社に相談するときは、相続した財産であることと、取得費加算を検討しているため譲渡できる期間の終わりを意識していることを、最初に伝えておくとよいでしょう。空き家の場合は、家屋を残して売るか、取り壊してから売るかによって、空き家の特別控除の要件の確かめ方も変わります。

共有名義で相続した財産の場合

共有名義で相続した財産であれば、他の相続人とも、売るかどうか、いつ頃までに話をまとめたいかを早めに話し合っておくと、期間の終わり近くになって慌てずに済みます。相続税の課税の状況は取得者ごとに異なることがあるため、他の相続人の状況を自分の状況と同じものとして扱わないようにします。

複数の財産を売る場合の考え方

取得費に加算する金額の計算は、譲渡した財産ごとに行います。土地と株式を別々の時期に売る場合などは、それぞれの譲渡が期間内に入っているかを一件ずつ確かめます。一部の財産だけ期間を過ぎてしまうこともあり得るため、財産ごとの予定を分けて管理しておくと安心です。

SECTION 07

売却の予定が遅れたときの見直し方

残っている作業を拾い出す

買い手が見つからない、相続人の話し合いがまとまらないなど、売却の予定は思いどおりに進まないことがあります。予定が遅れたときは、まず期間の終わりまでに残っている作業を拾い出し、どの作業を先に進められるかを確かめます。期間内に収まらない見込みになった場合も、売るかどうかの判断そのものは別に考えられるため、慌てて条件の悪い売却を決める前に、税理士へ状況を伝えて相談してください。

よくある迷い：期限が近いから急いで売るべきか

特例の期間は、売却を判断するときの材料の一つです。期限だけを理由に急いで売却を決めると、家族との話し合いや財産の利用予定の確認が不十分なまま進んでしまうことがあります。売るかどうかの判断と、売る場合の時期の判断を分けて考え、期間内に売る必要があるかを含めて、早めに専門家と整理しておくことをおすすめします。

SECTION 08

相続した空き家は3,000万円特別控除と比べる

亡くなった親が一人で住んでいた熊本市内の家が空き家になり、その家や敷地を売る場合は、取得費加算のほかに、国税庁ホームページの「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も検討の対象になります。一定の要件に当てはまれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる特例です。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、2,000万円までとなります。

同じ売却で両方の特例は使えない

No.3306の要件の一つに、売った家屋や敷地等について「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないことが挙げられています。そのため、同じ家屋や敷地等の売却について、取得費加算と空き家の特別控除を重ねて受けることはできず、どちらか一方を選んで適用することになります。

比べるときに見る違い

• 取得費加算は、財産を取得した人に相続税が課税されていることが条件です。空き家の特別控除の要件には、この条件は含まれていません。
• 空き家の特別控除には、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったことなど、家屋そのものの要件があります。
• 売る期限の数え方が異なります。取得費加算は相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、空き家の特別控除は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、令和9年12月31日までの売却が対象です。
• 空き家の特別控除には、売却代金が1億円以下であること、売る家屋の耐震基準や取壊し等の要件、売った資産の所在地の市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」の添付などもあります。

どちらを選ぶかは、取得費に加算できる金額と控除できる金額、それぞれの要件を満たせるかによって変わります。売買契約の前に両方の特例について試算と要件の確認をしておくと、家屋を残して売るか、取り壊してから売るかを決める材料にもなります。

SECTION 09

取得費に加算する金額の計算と上限

加算する金額の考え方

取得費に加算する金額は、その人の相続税額に、一定の割合を掛けて求めます。割合は、相続税の課税価格の計算の基礎とされた財産の価額などの合計のうち、譲渡した財産の相続税評価額が占める割合です。この合計には、相続時精算課税の適用を受けた財産の価額や、暦年課税分の贈与財産の価額も含まれます。

また、計算した金額が、この特例を使わない場合の譲渡益を超えるときは、その譲渡益に相当する金額が加算できる上限になります。加算額は大きいほど有利というわけではなく、上限があることを前提に確認することが大切です。

生前に贈与を受けていた場合の扱い

令和6年1月1日以後に贈与を受けた財産がある場合は、計算の扱いに注意すべきです。No.3267では、相続時精算課税で贈与を受けた財産は、贈与の価額から相続時精算課税の基礎控除額を差し引いた残額で計算するとされています。暦年課税で贈与を受けた財産も、相続開始前3年以内の贈与以外のものは、価額の合計から100万円を控除した残額で計算します。生前贈与を受けていた方は、その内容も税理士に伝えましょう。

同じ銘柄の株式を持っている場合

相続で取得した株式と同じ銘柄の株式を、以前から自分でも保有していることがあります。No.3267では、このような場合に期間内にその一部を譲渡したときは、相続で取得した株式を譲渡したものとしてこの特例を適用して差し支えないとされています。

SECTION 10

確定申告で添付する書類と申告の時期

財産の種類で変わる添付書類

取得費加算の適用を受けるには、確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を添えて、所轄税務署に提出します。一緒に添付する書類は、売却した財産の種類によって変わり、土地や建物は譲渡所得の内訳書（土地・建物用）、株式などは株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書、それ以外の資産は譲渡所得の内訳書（総合譲渡用）です。確定していない契約や引き渡しの予定を申告内容として扱わず、売却後に確定した内容をもとに書類を確認してください。

譲渡所得の申告は翌年の2月16日から3月15日

国税庁ホームページの「No.3102 譲渡所得の申告期限」では、譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行うとされています。資産を譲渡した日は、原則として買主などに引き渡した日ですが、売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして申告することもできます。どの日を譲渡の日とするかは、取得費加算の期間内に入るかの確認にも関わるため、契約の段階で税理士と確かめておきましょう。

申告書を作る前の確認の順番

売却が済んだら、まず売却した財産が期間内に譲渡されたものかを確かめます。次に、相続税の申告書の控えから、自分の相続税額と、売却した財産の相続税評価額を確認します。そのうえで加算額を計算し、特例を使わない場合の譲渡益を超えていないかを見ます。この順番で確かめると、計算明細書に何を書けばよいかが整理しやすくなります。

SECTION 11

相続財産の売却と取得費加算を宮伸一税理士事務所で確認するときの準備

加算できる金額や、複数の財産を売る場合の扱い、空き家の特別控除と比べた場合の違いは、取得者、相続税の課税の状況、売却する財産によって確認する内容が変わります。熊本市で相続財産の売却を検討している方は、取得費加算の条件や申告に向けた確認事項について、宮伸一税理士事務所への相談をご検討ください。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

手元にそろえておきたい資料

• 相続税の申告書の控え（取得者、相続税額、財産の評価額を確認するため）
• 売却を考えている財産と、それぞれの取得者が分かる資料
• 査定、契約、引き渡しの進み具合と、未定の事項
• 生前に贈与を受けた財産の有無とその内容が分かる資料
• 空き家を売る場合は、家屋の建築時期が分かる登記事項証明書など

すべてがそろっていなくても相談はできます。何が手元にあり、何がまだ分からないのかを伝えていただくだけでも、確認の順番を一緒に組み立てやすくなります。

伝え方のこつ

相談の際は、相続開始の時期、売却を考えている財産を取得した人、その財産の種類、売却を考えている時期の目安の順に伝えると、確認が早く進みます。決まっていないことは、決まっていないとそのまま伝えていただければ、確認すべき点として一緒に整理します。

早めに確かめたほうがよい場面

譲渡できる期間の終わりが近い場合、相続した空き家を売る場合、複数の財産を時期をずらして売る予定がある場合、同じ銘柄の株式をもともと保有している場合、生前贈与を受けた財産がある場合などは、確認する事項が増えます。売買契約を結ぶ前の段階で一度整理しておくと、後から書類や計算で迷う場面を減らせます。

FAQ

よくある質問