SECTION 01

相続で受け継いだ不動産に、不動産取得税はかかるのか

熊本で相続により土地や建物を受け継いだとき、「不動産取得税もかかるのだろうか」と気になる方もいるでしょう。まず確かめたいのは、その不動産を相続によって取得したのか、遺贈や贈与によって取得したのかという点です。取得の形が違えば、同じ親から受け継いだ不動産でも扱いが変わります。

よくある場面の例

熊本市内に住む方が、亡くなった親から県内の実家と畑を受け継いだ場面を考えてみます。同じ親から生前に贈与を受けていた別の土地もある場合、実家と畑は相続による取得、別の土地は贈与による取得と、取得の形が分かれます。家族の間では「親から受け継いだ不動産」とひとまとめに話されがちですが、税の扱いを考えるときは、不動産ごとに取得の形を分けて見ていくことが欠かせません。

相続税と不動産取得税は別の税

相続の場面では、相続税と不動産取得税が混ざって語られることがあります。不動産取得税は不動産を取得した方に都道府県が課す税で、相続税は国の税です。不動産取得税がかからないと分かっても、相続税申告の要否は遺産全体の内容をもとに別に確かめる必要があり、それで相続に関する税の確認がすべて終わるわけではありません。

SECTION 02

不動産取得税の仕組みと、熊本県での「取得」の考え方

総務省ホームページの「不動産取得税」では、不動産取得税は、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得（相続などの場合は除く）した際に、取得した方に対して課される税金と説明されています。納める先は、その不動産が所在する都道府県です。熊本県内の土地や建物であれば、熊本県に納める税ということになります。

熊本県で納める人とされる方

熊本県ホームページの「不動産取得税」では、納める人は、土地や家屋を売買、交換、贈与、建築（新築、増築、改築）などにより取得した人とされ、個人か法人かを問いません。

登記や対価の有無は問われない

同じページでは、土地や家屋の取得とは、登記の有無、有償か無償かの別などを問わず、その不動産の所有権を現実に取得することとされています。「お金を払っていないから関係がない」「登記をしていないから関係がない」と考えず、まずは取得の形を確かめることから始めましょう。

SECTION 03

熊本県外にも不動産がある場合の確認先

亡くなった方が、熊本県内だけでなく県外にも土地や建物を持っていたということもあります。総務省ホームページの「不動産取得税」では、取引された不動産の所在する都道府県に納税するとされています。熊本県ホームページの「不動産取得税」は熊本県内の不動産についての説明であるため、県外の不動産は、その不動産がある都道府県の案内で扱いを確かめることになります。

所在地ごとに分けて記録する

熊本県内でも、不動産の所在地によって窓口となる広域本部が分かれます。受け継いだ不動産は、県内か県外か、県内ならどの市町村かを分けて記録しておくと、問い合わせ先を取り違えにくくなります。相続税の計算では県内外の不動産をまとめて扱う一方、不動産取得税は所在地ごとに確認先が変わるという違いを押さえておきましょう。

SECTION 04

相続による取得は非課税、遺贈は受け取る人で扱いが分かれる

熊本県ホームページの「不動産取得税」では、課税されない場合として、公共の用に供する不動産の取得、宗教法人や学校法人などが本来の事業の用に供する不動産の取得と並んで、相続による不動産の取得が挙げられています。亡くなった方から相続で土地や建物を受け継いだ場合は、まず「相続による取得」に当たるかを確かめることが出発点です。

地方税法で非課税とされる「相続」の範囲

e-Gov法令検索の「地方税法」第73条の7第1号では、道府県が不動産取得税を課することができない取得として、相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む）による不動産の取得が定められています。遺言で包括遺贈を受けた場合や、相続人が遺言で不動産を受け取った場合は、この「相続」に含まれます。

相続人以外への特定遺贈や死因贈与

一方、相続人ではない方が遺言で特定の不動産を受け取る特定遺贈や、生前に結んだ死因贈与の契約による取得は、同じ号に挙げられていません。そのため、相続による取得の非課税をそのまま当てはめることはできません。例えば、相続人ではない孫や、子の配偶者が遺言で土地を受け取る場合は、遺言書の書き方と受け取る方の立場を確かめておくことが大切です。

SECTION 05

受け継いだ不動産ごとに取得の形を確かめる手順

受け継いだ不動産が複数あるときは、次の順で一つずつ確かめると整理しやすくなります。

• 受け継いだ土地と建物を、所在地ごとに一つずつ書き出す
• それぞれについて、遺産分割による相続か、遺言による遺贈か、生前の贈与か、購入かを分ける
• 遺贈の場合は、包括遺贈か特定遺贈か、受け取る方が相続人かを確かめる
• 判断がつかないものは、取得の経緯が分かる書類と一緒に「確認待ち」として残しておく

このように整理しておくと、後で家族や専門家と話すときにも、同じ前提で確認を進められます。

届いた書面の有無だけで判断しない

「名義を変えたのに何の書面も届かない」「家族の別の人には書面が届いた」といった場面で戸惑うことがあります。熊本県ホームページの「不動産取得税」では、納税通知書を発送する約1か月前に、あらかじめ課税のお知らせをするとされています。書面の有無だけで扱いを決めるのではなく、届いた書面の内容が手元の不動産の取得の形と合っているかを見比べておくと安心です。

SECTION 06

相続のあとに家族の間で名義を移すときの扱い

相続でいったん受け継いだ不動産を、その後に家族の別の人へ贈与したり売ったりすることもあります。熊本県ホームページの「不動産取得税」では、贈与や売買による取得は課税の対象とされています。最初の相続が非課税であっても、その後の名義の移し替えは別の取得として扱いを確かめる必要があります。

所有権が移るたびに課税される

熊本県ホームページの「（不動産取得税）よくあるお問い合わせ（Q＆A）」では、不動産取得税は所有権が移転するたびに課税され、持分を贈与などで毎年取得する場合も、そのたびに課税されると案内されています。「一部だけ譲り受けた」という場合も、確かめる対象に含めてください。

手放した側には課税されない

同じQ＆Aでは、不動産取得税は所有権の取得について課税されるため、譲渡した側（売主）には課税されないとされています。いつ、誰から誰へ、どの形で移ったのかを時系列で記録しておくと、取得ごとに誰が納める立場になるのかを見分けやすくなります。

SECTION 07

相続時精算課税を選んだ贈与は、不動産取得税が課税される

相続時精算課税制度を選択した贈与によって不動産を取得したときは、不動産取得税が課税されます。熊本県ホームページの「不動産取得税」でも、非課税の項目の注記として、相続時精算課税制度を選択した贈与による取得は課税となると示されています。

課税される理由

熊本県ホームページの「（不動産取得税）よくあるお問い合わせ（Q＆A）」では、相続時精算課税制度により贈与税が課税されない場合でも、不動産取得税には同様の制度がないため課税されると案内されています。相続時精算課税は贈与税（国税）の制度であり、県税である不動産取得税の扱いまで変えるものではありません。制度名に「相続」とあっても、不動産を取得した形は贈与です。

生前の贈与を検討している方へ

これから親から子へ不動産を移すことを考えている場合は、相続による取得と贈与による取得とで、不動産取得税の扱いが分かれることを前提に検討することが大切です。相続時精算課税制度を選ぶかどうかは相続税や贈与税の面から考えることが多い制度ですが、不動産取得税の扱いもあわせて確かめておくと、後になって届く書面に戸惑うことを防ぎやすくなります。

SECTION 08

夫婦間の贈与や財産分与など、家族の間でも課税となる取得

熊本県ホームページの「（不動産取得税）よくあるお問い合わせ（Q＆A）」では、婚姻期間が20年以上の夫婦の間における居住財産の贈与であっても、不動産取得税は課税されると案内されています。家族の間の贈与であっても、相続による取得とは扱いが異なります。

財産分与による取得

同じQ＆Aでは、財産分与で取得した不動産も課税になるとされています。ただし、住宅用土地及び既存住宅の軽減の要件に当たる場合や、婚姻期間中に夫婦の協力で取得し一方の名義で登記されていた財産を分与したと認められる場合は、税額を軽減できると案内されています。

無償の取得や交換による取得

同じQ＆Aでは、贈与や交換のように対価を払わない取得でも、有償か無償かを問わず課税されるとされています。熊本県ホームページの「不動産取得税」でも、等価交換で金銭の授受がなかったとしても課税されると案内されています。家族の間のやり取りであっても、相続によるものでなければ、非課税の扱いを当てはめられない場面があると覚えておきましょう。

SECTION 09

課税となる場合の税額の基準と免税点

熊本県ホームページの「不動産取得税」では、税額は不動産の価格（課税標準額）に税率を掛けて計算するとされています。基準となる価格は、購入した価格や建築工事費ではなく、原則として取得時に市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格です。贈与で取得した不動産が含まれる場合は、その不動産の登録価格を確かめておくと、見通しを立てやすくなります。

宅地の価格の特例と税率

同じページでは、宅地及び宅地比準土地を令和9年3月31日までに取得した場合は、固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1を基準とするとされています。税率は、令和9年3月31日までの取得について土地と住宅が3％、住宅以外の家屋が4％と示されています。

課税されない価格の水準（免税点）

同じページでは、課税標準額が土地は16万円未満、新築・増築・改築の家屋は1戸につき66万円未満、売買・交換・贈与などによる家屋は1戸につき34万円未満の場合は課税されないとされています。令和8年3月31日以前の取得は、それぞれ10万円、23万円、12万円の金額が適用されます。取得した日によって水準が変わるため、取得日を書類で確かめておきましょう。

SECTION 10

申告書の出し方と、課税の書面が届く時期

熊本県ホームページの「不動産取得税」では、不動産を取得した場合や軽減措置の適用を受ける場合は、不動産の所在地を管轄する広域本部課税担当課に「不動産取得税申告書」を提出するとされています。申告は郵送でも受け付けており、電子での申告は軽減措置の適用を受ける場合のみとされています。いずれの方法でも、連絡が取れる連絡先を必ず記載するよう求められています。

書面が届く時期の目安

熊本県ホームページの「（不動産取得税）よくあるお問い合わせ（Q＆A）」では、土地や既存住宅については登記後おおむね6か月から1年ほどで課税され、納税通知書を送付する1か月前に課税のお知らせを送るとされています。また、取得時期が同じでも、土地と建物は同時に課税されるとは限らないと案内されています。取得から時間がたって書面が届くこともあるため、取得の経緯が分かる書類を手元に残しておきましょう。

共有で取得した場合の通知と納付

同じQ＆Aでは、共有で取得した場合、お知らせと納税通知書は全共有者に同じ税額で送られるものの、それぞれで支払う必要はないとされています。兄弟姉妹で贈与を受けて共有にした不動産などがあるときは、誰の名前で書面が届き、誰が納付するのかを家族の間で共有しておくと、納付の段取りで迷いにくくなります。

SECTION 11

軽減の申告と、災害で被害を受けた不動産の扱い

住宅や住宅用の土地などで軽減の要件に当たる場合、熊本県ホームページの「（不動産取得税）よくあるお問い合わせ（Q＆A）」では、軽減の要件に該当し申告があれば、納税通知書が届いた後でも軽減ができると案内されています。また、住宅用土地及び既存住宅の軽減にかかる申告書の提出期限は、取得した日の翌日（住宅用土地の場合は住宅取得の日）から5年以内とされています。

住宅ローン控除の手続きとは別に申告する

同じQ＆Aでは、住宅借入金等特別控除は所得税（国税）の手続きのため、不動産取得税（県税）の軽減については県にも別に申告する必要があるとされています。自分の取得が非課税に当たるのか、課税されたうえで軽減を受けるものなのかを分け、税ごとにどの手続きを済ませたかを記録しておくと確認漏れを防げます。

熊本県の災害減免の案内

熊本県ホームページの「不動産取得税」では、災害により不動産が一定の被害を受け、代わりの不動産を一定の期間内に取得した場合などは、被害を受けた部分の価格に対応する税額を軽減するとされ、平成28年熊本地震、令和2年7月豪雨、令和7年8月10日からの大雨に係る災害減免の資料が掲載されています。Q＆Aでは、住宅用の軽減と熊本地震に伴う災害減免は、両方の要件に当たれば併用できると案内されています。

令和8年熊本地震と国税の期限

国税庁ホームページの「令和８年熊本地震に関するお知らせ」では、熊本県八代市、宇土市、宇城市及び八代郡氷川町を対象に、国税の申告・納付等の期限を延長する措置（地域指定）が講じられ、対象地域内では申請をしなくても期限の延長が行われると案内されています。これは相続税などの国税に関する措置であり、県税である不動産取得税の扱いとは分けて確かめましょう。

SECTION 12

不動産取得税と相続税申告の確認を相談するときに伝えたいこと

取得の経緯を整理しても、遺贈や贈与が含まれる場合の扱いや相続税申告の要否は、個別の事情を確かめなければ判断できません。どの不動産を、誰が、どのように取得したかを分かる範囲で整理し、判断がつかない点は確認待ちとしておくと、相談の際に状況を伝えやすくなります。

相談の前に用意しておきたい書類

次のものが手元にあると、状況を短い時間で伝えやすくなります。すべてそろっていなくても、分かる範囲で構いません。

• 受け継いだ不動産と、贈与を受けた不動産の所在地と、土地か建物かの区別
• 遺産分割の内容が分かるもの、遺言書の写し、贈与の内容が分かるもの
• 登記の内容が分かる書類
• 熊本県から届いた課税のお知らせや納税通知書があれば、その書面
• 相続時精算課税制度を選んだかどうかが分かるもの

県の窓口と税理士への相談の分け方

不動産取得税の課税内容については、熊本県ホームページの「不動産取得税」で、不動産の所在地を管轄する広域本部課税担当課が窓口とされています。一方、相続税申告の要否や、相続・遺贈・贈与が混じっている場合の全体の整理は、税理士に相談・依頼するという分け方も考えられます。

相談の場で順に伝えたい事柄

相談の場では、「いつ、誰が亡くなったか」「どの不動産を、誰が、相続・遺贈・贈与のどの形で受け継ぐ予定か」「生前に贈与を受けたものがあるか」「すでに届いている書面は何か」を順に伝えると、確認すべき点が絞りやすくなります。まだ家族の間で話がまとまっていない部分は、その旨をそのまま伝えて構いません。決まっていることと決まっていないことを分けて伝えることが、手続きの順序を整える第一歩になります。

不動産取得税と相続税申告について確認したいことがある方は、宮伸一税理士事務所への相談をご検討ください。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

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