SECTION 01

合志市の賃貸不動産について、最初に何を確かめるか

合志市にある賃貸不動産を含め、ご家族が亡くなった後の相続税申告について相談するなら、まず物件を特定できる情報と、まだ確かめていないことを分けます。手元に不動産の書類があっても、それだけで申告に必要な確認が終わるわけではありません。

例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、申告書作成時に一般に誤りやすい事項をまとめた資料です。準備事項を見渡す手がかりとして使い、不動産については固定資産税評価証明書や登記事項証明書等が手元にあるかを確かめます。このチェックシートは令和6年分以降のため、相談する案件の対象年とも照らし合わせてください。

資料が見つかった物件と、存在は聞いているものの資料が見つからない物件を分けておくと、次に何を確認するか伝えやすくなります。資料名や記載だけから、亡くなった方の所有だったか、誰に帰属するかを結論付けないことが大切です。合志市の地価や個別物件の評価も、ここでは推測せず、まず対象物件の見落としを確認します。

参照先（申告準備で確認する事項の例を確かめる／不動産の確認項目と資料例を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 02

共有・未登記・市外の不動産をどう確認するか

資料に載った物件と、確認待ちの物件を分ける

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、未登記、共有、先代名義、他の市区町村に所在する不動産を確認項目に挙げています。合志市内の賃貸物件が分かっていても、そこだけに対象を限らず、手元の情報と照らして、ほかに心当たりがないか確かめます。

所有不動産を証明する資料の例として、固定資産税評価証明書や登記事項証明書等が示されています。見つけた資料を物件ごとに整理し、共有や先代名義など気になる記載と、まだ資料で確かめられない事項を分けておくと、相談時に確認したい点が明確になります。ただし、登記事項証明書等の記載だけで現在の帰属を断定することはできません。

市外の物件や未登記の可能性がある物件も、資料がそろわないからといって対象候補から外さず、確認待ちとして残します。物件の存在をたどった後は、それぞれがどのように貸されていたかという別の確認に進みます。

参照先（不動産の確認項目と資料例を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 03

貸付地の賃貸状況はどの資料からたどるか

貸付地は契約書と場所の情報を照らす

貸付地については、土地の賃貸借契約書と住宅地図が手元にあるか確かめます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」が、貸付地の権利関係を確認する資料の例として挙げているものです。これは貸付地についての例であり、すべての賃貸建物に同じ資料が必須という意味ではありません。

見つかった物件ごとに、契約書に記された土地と住宅地図で確認したい場所がどれかを整理します。契約書が見当たらない、またはどの土地に対応するか分からない場合は、そのまま確認待ちの事項として残すと、相談時に状況を説明しやすくなります。

契約書があるというだけで、現在の権利関係や相続税の計算に用いる評価は決まりません。ここでは資料の有無と対応する物件を確かめる段階にとどめ、次に貸付事業について残っている記録を見ます。

参照先（貸付地の状況を確認する資料例を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

貸付事業の記録は何の確認に役立つか

収支内訳書は貸付事業を説明する手元資料の一例

契約に関する資料を確認したら、貸付事業について収支内訳書（不動産所得用）が手元にあるかも確かめます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、貸付事業用宅地等を検討する際の資料例として、収支内訳書（不動産所得用）を挙げています。

収支内訳書が見つかれば、貸付事業について相談時に示せる記録として、どの物件の資料と一緒に確認したいか整理できます。見つからなければ、その有無を確認待ちとして伝えます。契約書とは確認する内容が異なるため、一方があることだけで、もう一方の確認を終えたことにはしません。

収支内訳書の存在を、特例が使えるという判断に置き換えることはできません。ここでは資料例の確認にとどめ、貸付事業に関する手元の記録と、不動産以外の財産の確認を分けて進めます。

参照先（貸付事業に関する資料例を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

不動産以外に、どの財産の存在を確かめるか

不動産とは別に、現金・預貯金・有価証券を確かめる

賃貸不動産の資料がそろっても、相続税申告に向けた財産の確認は終わりません。国税庁ホームページの「No.4105 相続税がかかる財産」では、相続税は原則として、亡くなった人の財産を相続や遺贈によって取得した場合に、その取得した財産にかかると説明しています。対象には相続や遺贈による取得以外の財産もあるため、不動産の書類だけで判断しないことが大切です。

同ページは、財産の例として現金、預貯金、有価証券、土地、家屋などを挙げています。手元で把握している現金や預貯金、有価証券を不動産とは別の項目として整理し、存在を確かめられたものと、まだ確認できていないものを分けます。

これらが相続税の対象となり得ることと、個々の財産が誰に帰属するか、いくらの価額かが分かったことは別です。存在の確認だけで取得者や価額を決めず、未確認事項を残したうえで、次は財産と区別して借入金や未払金を確認します。

参照先（相続税がかかる財産の基本的な範囲を確かめる／不動産以外にも確認する財産の例を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4105 相続税がかかる財産」

SECTION 06

借入金・未払金はいつの状態を確かめるか

死亡時に存在した債務かを確かめる

財産の項目を見た後は、借入金や未払金について、亡くなった方の死亡時にどのような債務があったかを確かめます。国税庁ホームページの「No.4126 相続財産から控除できる債務」が示すのは、債務控除として、死亡時に現に存在した被相続人の債務で、確実と認められるものを遺産総額から差し引けるという取扱いです。借入金という名称だけで、一律に差し引けるわけではありません。

相談前には、把握している借入金・未払金ごとに、死亡時に存在した被相続人の債務か、内容と金額を確かめられるかを分けておきます。未払額が分かっただけで控除を確定せず、確かめられない点は確認待ちとして伝えます。これは相続税の計算上の確認であり、相続全般での扱いを結論付けるものではありません。

一方、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」が示す一般的な相続税の計算では、相続や遺贈等により財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。債務の確認はその計算に向けた一部分であり、不動産の資料や未払金の情報だけで各人の課税価格は確定しません。続いて、未払金でも差し引けないものがある点を確認します。

参照先（差し引ける債務の存在時点と確実性を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4126 相続財産から控除できる債務」

参照先（財産を取得した人ごとの課税価格の計算順序を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 07

未払金ならすべて差し引けるのか

未払金の存在と、差し引けるかは別の確認

死亡時に残っていた未払金でも、その金額を把握しただけで相続税の計算上、遺産総額から差し引けるとは決まりません。被相続人の死亡時に現に存在し、確実と認められる債務かを確認したうえで、何に関する支払いかも分けて考えます。

例えば、被相続人が生前に購入した墓の代金が未払いだった場合、非課税財産に関する債務に当たり、債務控除の対象として遺産総額から差し引くことはできません。支払前だったことと、税務上差し引けることは別です。墓の購入に関する未払金は、ほかの未払金と混ぜずに支払いの内容が分かるよう整理しておくと、差し引けるかを確認しやすくなります。確認先は国税庁ホームページの「No.4126 相続財産から控除できる債務」です。

参照先（差し引ける債務の存在時点と確実性を確かめる／差し引けない債務の例を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4126 相続財産から控除できる債務」

参照先（財産を取得した人ごとの課税価格の計算順序を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 08

葬式費用は誰の負担として確認するか

支出の内容と負担した人を分けて確認

葬式費用は、亡くなった方が死亡時に負っていた債務とは別のものです。ただし相続税の計算上、一定の相続人や包括受遺者が負担した葬式費用は、遺産総額から差し引けます。葬儀に関係する支払いを見つけたら、支出の内容だけでなく、誰が負担したかも確認する必要があります。

ご家族の手元に葬儀関係の資料がまとまっていても、資料を保管している人と費用を負担した人を同じと決めつけず、確認できた範囲を分けて伝えてください。また、葬儀に関係する支出がすべて、相続税の計算上差し引ける葬式費用になるわけではありません。負担者と支出内容の確認には、国税庁ホームページの「No.4129 相続財産から控除できる葬式費用」を参照できます。

参照先（葬式費用を差し引ける人と計算上の扱いを確かめる）：国税庁ホームページの「No.4129 相続財産から控除できる葬式費用」

SECTION 09

葬儀後の支出をどう分けておくか

葬儀に続いて支払ったものでも、支払った時期や「葬儀関係」という呼び方だけで、相続税の計算上差し引く葬式費用にまとめることはできません。香典返しのためにかかった費用は、その葬式費用には該当しません。支払いが葬儀の前後に集中している場合ほど、何のための支出かを一つずつ確かめることが大切です。

例えば、手元の支出記録に香典返しと葬儀に関する支払いが混在していたら、香典返しの費用は区別して整理します。金額が分かっていても、名称だけでは支出内容が読み取れないものは、葬式費用として先に合算せず、何の支払いだったか確認待ちの項目として残してください。香典返しの扱いは、国税庁ホームページの「No.4129 相続財産から控除できる葬式費用」で確認できます。

参照先（葬式費用に含まれない支出を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4129 相続財産から控除できる葬式費用」

SECTION 10

資料がそろっても税額をすぐ決められないのはなぜか

資料の合計額と相続税額は直結しない

一般的な相続税の計算では、まず相続や遺贈などにより財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。合志市の賃貸不動産に関する資料がそろっても、それだけで各人の課税価格は確定しません。不動産以外の財産や、先に分けて確認した債務・費用も含め、確認できていない項目を残したまま計算結果を決めないことが重要です。各人の課税価格を計算する順序は、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

また、相続税の税率は、各人が実際に取得した財産に直接掛けるものではありません。不動産の資料に記された金額を見て、そこから直ちに税額を推測しないようにします。この点は国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」で確認できます。まずは取得した人ごとの課税価格を検討するために、どの項目が確認済みで、どれが未確認かを明らかにしておきます。

参照先（財産を取得した人ごとの課税価格の計算順序を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率を直接当てはめる対象についての誤解を防ぐ）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 11

資料の年分が亡くなられた年と違う場合は何を確認するか

チェックシートの年分と亡くなられた年を照らす

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、申告書作成時に一般に誤りやすい事項をまとめた資料です。現在公表されている様式は「令和6年分以降用」で、令和6年1月1日以後に亡くなられた方の相続税の申告に使えるものです。亡くなられた年が令和6年以降であれば、年分が一致しなくても、そのチェックシートを使えます。

一方、亡くなられた年が令和5年以前の場合は、令和6年分以降用ではなく、その年分に対応する様式や資料を確認する必要があります。また、令和6年分以降用の様式でも、今後の税制改正により内容が更新される可能性があります。手元の資料は、国税庁ホームページに掲載されている最新の様式かどうかを確かめてください。年分が合わないときも資料を直ちに捨てず、亡くなられた年、手元の資料の対象年分、確認が必要な項目を整理して、相談時に伝えるとよいでしょう。

参照先(資料の対象年分を確かめる/最新の様式を確かめる):国税庁ホームページ「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 12

不足資料があるとき、相続税申告の相談で何を伝えるか

相続税申告に向けた資料確認のご相談について

合志市の賃貸不動産を含む相続税申告について相談する際は、確認できた財産債務、不動産の賃貸状況、手元の資料の対象年分を伝えてください。不足している項目は推測で埋めず、何が未確認か、確認先や確認予定が分かっていれば併せて知らせると、何から確かめるかを事務所と一緒に整理できます。申告準備で確かめる事項の例は、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」でも確認できます。

宮伸一税理士事務所は、熊本県内を対象地域とし、相続税申告に関する財産の調査・確認をサービス内容に掲げています。ただし、個別案件への対応可否や資料確認後に案内できる範囲は、相談時に確かめる必要があります。取得先が分からない資料も、取得方法を決めつけず、不足していることを伝えてください。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（申告準備で確認する事項の例を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

参照先（事務所が案内する相続税申告業務の範囲を確かめる）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

FAQ

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