SECTION 01

借りていた土地の権利も相続税の検討対象になる？

熊本県内にお住まいのご家族が亡くなられた後、借りていた土地そのものを所有していなければ、相続税の検討から外してよいのでしょうか。土地の所有権と、その土地を借りて利用する権利は別です。土地を所有していなくても、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権に当たるなら、借地権として相続税の課税対象になります。

最初に確かめたいのは、土地を借りた目的

手元の契約内容と、亡くなった方が相続開始時にその土地をどう利用していたかを照らし、建物の所有を目的とする権利か確認します。「土地を借りていた」という話や契約書にある名称だけで、個別の権利が借地権に該当すると決めることはできません。まず検討対象となる権利を見極め、そのうえで権利の種類を確かめる順序が大切です。

参照先（土地を借りる権利が借地権に当たるかを確かめる。／借地権を相続税の検討から外してよいかを確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

SECTION 02

契約上の権利は通常の借地権と定期借地権等のどちら？

建物の所有を目的とする土地の権利を確認できたら、次は相続税の評価でどの区分に当たるかを見ます。国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」では、通常の「借地権」と「定期借地権等」を分けて扱います。定期借地権等には、定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権が含まれます。

契約の名称と評価上の区分を混同しない

契約書の表題に「借地」とあっても、それだけで通常の借地権に区分して評価を始めないようにします。契約で定めた権利の内容や利用状況を確かめ、どの区分を検討すべきか整理してください。通常の借地権に用いる評価方法を、定期借地権等にそのまま当てはめないための確認です。区分が定まらない間は評価額を推測せず、契約内容の確認が必要な項目として残しておきます。

参照先（権利区分によって評価方法を分ける必要があるか確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

SECTION 03

借地契約書では何を確かめたい？

権利の区分を調べる際は、手元に借地契約に関する資料があるかを確認します。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他人の土地の上に存する建物（借地権）を確認する項目で、賃貸借契約書を資料として挙げています。相続税申告の準備では、まず契約書を探すことが、契約内容を確認する手掛かりになります。

契約書が手元にあれば、次の点を確認します。

• どの土地を対象とする契約として記されているか。
• 契約当事者、権利の内容や存続期間について何が記されているか。
• 契約書の記載と、相続開始時の利用状況に確認すべき違いがないか。

契約書が見つかったことだけで、相続開始時にその権利が誰に帰属していたか、評価上どの種類の借地権かは確定しません。見つからない場合も取得できる代替資料や確認先を決めつけず、未確認の項目として整理します。チェックシートには収録時点の年分の記載があるため、利用するときは国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」で、対象年に対応する最新様式を確認してください。

参照先（権利区分によって評価方法を分ける必要があるか確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

参照先（借地権について申告準備で確認する契約資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

借地権の対象となる土地をどう特定する？

契約内容を確認したら、次は借地権の対象となる土地を取り違えないことが重要です。借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されます。そのため「熊本県内の土地」というだけでは、対象地に対応する割合を選べません。まず土地の所在地を、手元の契約資料に記された対象地と照らして確認します。

割合を探す前に対象地を照らし合わせる

契約資料に土地が複数記されている場合や、どの記載が実際に利用していた土地を指すか分からない場合は、一つを推測で選ばず、対応関係を確認待ちにします。所在が確かめられてから、国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」にある説明を参照し、該当する土地の借地権割合を確認します。対象地が特定できていない段階で、県内の別の土地の割合や事情を当てはめないようにします。

参照先（対象地の借地権割合をどこで確かめるか確認する。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

参照先（借地権について申告準備で確認する契約資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

通常の借地権の評価には何が必要？

対象地と権利の区分を確認し、通常の借地権として評価する場合には、二つの要素を分けて考えます。一つは借地権の目的となる宅地の自用地としての価額、もう一つはその土地に対応する借地権割合です。自用地としての価額とは、他人の権利の目的となっていない土地としての価額を指します。通常の借地権の価額は、その価額に借地権割合を乗じて求めます。

土地の価額と割合は別々に確認する

割合が分かっても、対象となる宅地の自用地としての価額が未確認なら、借地権の価額は求められません。反対に土地の価額だけが分かっていても、所在地に対応する借地権割合を確認する必要があります。割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されるため、所在地の確認を飛ばして任意の割合を使わないことが大切です。この計算方法は通常の借地権についてのもので、定期借地権等にそのまま使うものではありません。

参照先（通常の借地権の評価に必要な要素を確かめる。／対象地の借地権割合をどこで確かめるか確認する。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

SECTION 06

定期借地権等なら契約期間をどう扱う？

定期借地権等と確認された場合は、通常の借地権と同じ計算に進まず、評価の時点と権利の存続期間を確認します。相続または遺贈による取得では、課税時期は亡くなった方の死亡の日です。定期借地権等の価額は原則として、その時点で借地権者に帰属する経済的利益と、その権利の存続期間を基に評価します。契約を結んだときの期間だけでなく、死亡の日を基準として確認する必要があります。

契約時と死亡の日の事情を分けて見る

まず契約で定めた存続期間を確かめ、死亡の日における権利の状況と、借地権者に帰属する経済的利益を検討します。経済的利益について契約時の事情だけで判断せず、課税時期との関係を確認することが重要です。別の計算方法が認められるのは、設定時と課税時期で借地権者に帰属する経済的利益に変化がないような場合など、課税上弊害がない場合に限られます。契約期間が分かるだけで、その方法を無条件に選べるわけではありません。

参照先（定期借地権等の評価に関わる期間と経済的利益を確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

SECTION 07

一時使用目的の契約にも同じ割合を掛けてよい？

契約が一時使用目的の借地権に当たる場合、通常の借地権と同じように、自用地としての価額へ地域の借地権割合を掛けて評価することは適当ではありません。相続税の計算に用いる評価では、雑種地の賃借権の評価方法に準じて扱います。借地権という名称だけを見て算式を選ばないことが大切です。

契約の内容と実際の利用を照らし合わせる

一時使用目的かどうかを検討するには、契約に書かれた目的や期間と、相続開始時に土地がどう利用されていたかを分けて確かめます。契約の記載だけ、あるいは現在の使い方だけで決めず、内容と利用状況を照らし合わせてください。雑種地の賃借権に準じた評価でも、原則として賃貸借契約の内容や利用状況などを考慮します。

参照先（一時使用目的の場合に通常の借地権の算式を使えるか確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4611 借地権の評価」

SECTION 08

賃貸借契約書が見つからないときは？

賃貸借契約書が見つからないときも、記憶だけで契約の種類や期間を埋めて評価方法を決めることは避けます。まず、対象となる土地と、その上にある建物、相続開始時の土地の使われ方について、現時点で確認できることを分けて整理してください。土地や建物が分かっても、契約条件まで確認できたことにはなりません。

分かっていることと確認待ちのことを分ける

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他人の土地の上に存する建物に関係する借地権の検討資料として、賃貸借契約書を挙げています。書類がない場合は、契約の種類・期間・当事者など、まだ確認できていない項目をそのまま記録し、何を確認する必要があるか相談時に伝えられるようにします。別の資料で代用できるか、契約書を再発行できるかは一律には決められません。チェックシートを使う際は、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」で、対象年に対応する最新様式を確認してください。

参照先（借地権について申告準備で確認する契約資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 09

別の土地や共有不動産を見落としていない？

借りていた土地について調べる一方で、ほかの不動産を確認し忘れていないかも見ておきます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」には、未登記、共有、先代名義、他の市区町村に所在する不動産についての確認項目があります。亡くなった方に関係する不動産を確認する際、借りていた土地とは別に点検する項目です。

不動産の確認と借地権の判断は別にする

例えば共有不動産が見つかったとしても、それだけで借地権があるとはいえません。未登記や先代名義の不動産も、借地権として評価する対象だと決めつけず、それぞれ何を確認できていて、何が未確認かを分けます。他の市区町村にある不動産も含め、確認項目への該当と、借りていた土地に関する権利の検討を混同しないことが重要です。チェックシートを利用するときは、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」で、対象年に対応する最新様式を確かめてください。

参照先（借地権とは別の不動産について確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 10

契約書以外に申告準備で確認する資料は？

土地の契約資料とは別に、相続税申告の準備では遺言書や戸籍の謄本等の有無も確かめます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」には、両方の確認項目があります。ただし、これらは賃貸借契約書の代わりに借地権の種類や評価額を示す資料として挙げられているわけではありません。

遺言書に書かれた内容と財産の確認を分ける

遺言書が見つかった場合は、借りていた土地に関する記載があるかを確認しつつ、その記載だけで相続開始時に権利が存在した、あるいは誰に帰属したと決めないようにします。記載された財産の現存や、記載されていない財産債務の有無も別に確認が必要です。戸籍の謄本等が手元にあるかどうかの確認も、借地権の存在確認とは役割を分けてください。チェックシートは、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」で対象年に対応する最新様式を確認して利用します。

参照先（借地権について申告準備で確認する契約資料を確かめる。／申告準備で遺言書について確認する項目を確かめる。／申告準備で戸籍の謄本等について確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 11

借地権の評価額は相続税の計算にどう関わる？

借地権の評価額を検討することと、相続税額を計算することは同じ作業ではありません。相続税の一般的な計算では、相続や遺贈などで財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。したがって、借地権の評価方法を検討しただけで、個別の相続税申告の要否や納付額が決まるわけではありません。取得関係を確認しないまま、一つの評価額をそのまま誰かの税額と考えないようにします。

借地権割合と相続税の税率を混同しない

借地権割合は借地権の評価で問題になる割合であり、相続税の税率ではありません。相続税額の算出でも、各人が実際に取得した財産の価額へ直接税率を掛けるわけではありません。借地権の評価額について考える段階と、取得した人ごとの課税価格、相続税の税率を扱う段階を区別すると、確認が済んでいない点を把握しやすくなります。

参照先（相続税の計算で取得した人ごとに課税価格を扱うことを確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率を実際の取得財産に直接掛けるか確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 12

熊本県内で借地権の評価を相談するときは何を伝える？

熊本県内でご家族が亡くなり、借りていた土地に関する権利が相続税申告に関係するか迷うときは、土地の所在地と、賃貸借契約書が手元にあるかをまず伝えられるようにします。契約について確認できた内容と、相続開始時の土地の使われ方も分けておくと、何から確かめる必要があるか相談しやすくなります。契約の種類や期間などが分からなければ、推測せず確認待ちとして伝えてください。

借地権の確認と相続税申告のご相談について

宮伸一税理士事務所は、熊本県内を対象に相続税申告を取り扱っています。ご相談では、手元の契約資料と確認済みの利用状況を知らせ、借地権の評価を検討する前に何を確認するか、申告準備でどの資料を確かめるかを一緒に整理できます。個別の評価結果や対応内容は資料を確認する前にはお約束できません。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（借地権について申告準備で確認する契約資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

FAQ

よくある質問