SECTION 01

貸家が建つ土地について、最初に何を確かめる？

貸家が建っている土地について相続税申告の準備を始めるときは、建物があるという外観だけで土地の評価を決めないことが大切です。まず、どの土地と建物の話なのか、手元で分かっていることを整理します。土地の所在が分かっていても、建物との関係や実際の使われ方まで確認できているとは限りません。

分かっていることと、確認待ちのことを分ける

例えば、家族から「貸している」と聞いている場合、その話と、契約書などで確認できた内容は分けておきます。土地の場所は分かるが建物の利用状況は聞いていない、建物の利用状況は聞いたが土地との対応が分からない、というように、未確認の点を残して構いません。聞き取りだけで土地・建物の関係を埋めてしまうと、後で資料を照らし合わせる際に、どの点を確かめ直すべきか分かりにくくなります。

最初から評価額を出そうとするより、対象となる土地を特定できるか、建物について誰から何を聞いたか、その話を裏付ける資料があるかを順に見ます。資料と聞き取りの内容が異なる場合も、どちらかに合わせて書き換えず、不一致として残します。次に、土地を特定するための証明資料が手元にあるか確認しましょう。

SECTION 02

対象の土地を特定する資料は手元にある？

土地の話を進めるには、まず手元の資料がどの不動産を示しているかを確かめます。相続税申告書を作成する際に一般に誤りやすい事項をまとめた資料として、例えば国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」があります。利用するときは相続開始年を確認し、対象年に対応する様式を参照します。

所有を示す資料と評価の判断は別

このチェックシートは、所有不動産を証明するものの例として固定資産税評価証明書や登記事項証明書等を挙げています。手元にある場合は、それぞれに記載された不動産が、家族から聞いている貸家の土地と同じ対象を指しているか確認できます。一方、資料が見当たらなければ、どの不動産の資料が不足しているのかを先に整理しておくと、後の確認対象が明確になります。

これらは対象の土地を確かめるための資料であり、持っているだけで貸家が建つ土地の評価方法まで決まるわけではありません。資料に記載された不動産と、聞き取った建物・利用状況との対応がはっきりしない場合は、その点を確認待ちとして残します。一つの土地の資料が見つかっても、ほかに確認すべき不動産がないかは別に見ていきます。

参照先（相続税申告の資料準備で点検できる事項を確認する／不動産について手元にある証明資料を確認する）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 03

ほかの所在地や共有の土地を見落としていないか？

貸家の敷地と思われる土地の資料が見つかっても、それだけで相続税申告の対象となり得る不動産をすべて確認できたとは限りません。提供された国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」には、未登記不動産、共有不動産、先代名義の不動産、他の市区町村に所在する不動産がないかを問う項目があります。まずは、手元にある資料がどの所在地の不動産についてのものかを見直します。

一つの所在地だけで確認を終えない

例えば、家族から聞いている土地の所在地と、手元の資料に記載された所在地を照らし合わせ、別の市区町村にも心当たりがないか確認します。共有や先代名義についても、資料に名前があるという事実と、その不動産を今回どう扱うかという判断は分けて考えます。名前や所在地に疑問が残るときは、聞き取った内容だけで対象から外さず、確認待ちの不動産として残すことができます。

この確認は、貸家が建つ一筆の土地の評価方法を決める作業とは目的が異なります。確認できた所在地、資料のない所在地、共有や名義について確認が必要な点を分けておけば、契約書を探す際にも、どの土地についての書類なのか取り違えにくくなります。続いて、貸付地に関する契約資料を見ます。

参照先（確認から漏れやすい不動産の所在や状態を点検する）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

賃貸借契約書では何を確認できる？

土地の資料とともに賃貸借契約書が見つかったら、まず、その契約書がどの土地に関するものかを確かめます。例えば国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、貸付地の確認資料として土地の賃貸借契約書と住宅地図を挙げています。ただし、これは貸付地に関する項目で示された資料の例であり、貸家が建つ土地の評価要件を示すものではありません。

契約書の記載対象を土地の資料と照らす

契約書が手元にある場合は、そこに記載された対象が、確認している土地と対応するかを見ます。建物について聞いていた話と、契約書が扱う土地との関係が分からなければ、同じものとして扱わず、確認すべき点として残します。反対に、契約書が見つからない場合も、その事実から直ちに貸し付けがないと結論付けることはできません。

契約書の有無や記載は、土地の利用状況を確かめるための手掛かりです。書面があることだけを理由に、現在も記載どおり使われていると判断したり、貸家が建つ土地の評価方法を決めたりはしません。契約書に書かれた対象を押さえたうえで、実際の利用について分かっていることを別に確認します。

参照先（貸付地の確認に挙げられた資料の有無を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

契約書があっても、現在の利用状況は分かる？

契約書を見つけても、そこに書かれた内容と、現在の土地・建物の使われ方が一致しているかは別の問いです。家族から聞いている利用状況があれば、誰からどの土地・建物について聞いた話かを区別します。書面の記載と聞き取りの内容を一つにまとめてしまうと、後で確認が必要な違いを見落としやすくなります。

一致しない点は、結論を急がず残す

例えば、契約書の対象と家族が貸家の敷地として話している場所が対応するか分からない場合は、場所の確認を待つ項目とします。利用状況について聞けていない期間があれば、分かっている時点の話と混ぜずに整理します。相続開始日の状況も、現在見聞きできることから推測して埋めるのではなく、確認が必要な点として扱います。

ここで確かめたいのは、土地の評価を検討する前提となる事実関係です。契約が法的に有効かどうかや、土地が特定の評価方法に該当するかを、契約書の存在だけで断定するものではありません。書面で確認できたこと、聞き取りにとどまること、不一致の内容を分けておけば、次に地図や図面を見る際も、どの疑問を確認するための資料なのか明確になります。

SECTION 06

地図や実測図は何の確認に役立つ？

契約書と利用状況を分けて整理したら、土地の位置と面積について、手元の図面で何を確認できるか見ます。例えば国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、貸付地の確認資料として住宅地図を挙げています。住宅地図は、契約書で扱う土地の場所について、家族から聞いた所在地との対応を確認する手掛かりになります。

住宅地図は場所、実測図は面積を確かめる手掛かり

同じチェックシートでは、土地の評価に実測面積を用いているかという項目に対し、実測図が資料として挙げられています。実測図が手元にあれば、その図がどの土地についてのものかを確認し、面積に関する資料として整理します。ただし、この記載はすべての土地で実測図が必須であると示すものではありません。図がない場合は、ないこと自体を記録し、必要性を個別に確かめます。

住宅地図で場所を照らすことと、実測図で面積を確認することは、用途が異なります。どちらか一方があれば他方の確認を済ませられると考えず、契約書が示す対象との対応も見直します。図面だけで土地の評価額や評価方法を決めることはせず、見つかった資料と、まだ確かめられていない点を分けておきましょう。

参照先（貸付地の確認に挙げられた資料の有無を確かめる／土地の面積を確認できる資料の有無を点検する）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 07

契約書や図面が見つからないとき、何を伝える？

契約書や図面が見当たらないときは、分かっていることまで曖昧にせず、資料がないため確認できていないことと分けて伝えると、次に確かめる点が明確になります。「貸家が建っている」と分かっていても、土地・建物の所有関係や、相続開始時にどのように使われていたかまで確認済みとは限りません。家族から聞いた内容も、資料で確かめた事実とは区別しておきます。

資料名と未確認の事実を分けて伝える

手元の状況は、次のように分けると伝えやすくなります。

• 見つかっている契約書や図面の名称と、そこから確認できる内容
• 見当たらない資料の名称と、まだ探しているかどうか
• 所有関係、契約内容、相続開始時の利用状況など、資料だけでは確認できていない点

例えば契約書が見つからなければ、「契約がなかった」と言い換えず、契約書が手元にないことと、契約内容が未確認であることを別々に伝えます。資料の取得先や再発行の可否、代わりに何を確認すべきかは個別に確かめる事項です。分からない点には推測の答えを入れず、誰に何を確認する予定かを控えておくとよいでしょう。

SECTION 08

手元のチェックシートは相続開始年に合っている？

手元にチェックシートがあっても、まず相続が始まった年と、シートに書かれた対象年を照らし合わせます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、相続税申告書の作成時に一般に誤りやすい事項をまとめた資料です。資料がそろっているかを点検する際も、対象の異なる様式をそのまま使わないよう、表題や対象年の説明を確かめます。

「令和６年分」の記載だけで判断しない

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」の様式の表題は、「相続税の申告のためのチェックシート（令和６年分以降用）」です。手元のチェックシートの表題を見て、相続開始年がその対象に入るかを照らし合わせます。

利用するときは、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」について、掲載されている様式の表題と対象年を確認し、相続開始年に対応する新しい様式があればそちらを確かめます。令和５年以前に始まった相続なら、その年に対応する様式・資料を確認します。手元の紙面だけで対象を判断できなければ、確認待ちとしておきましょう。

参照先（相続税申告の資料準備で点検できる事項を確認する／手元のチェックシートに記載された年分を確認する）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 09

資料がそろえば評価額まで決められる？

資料がそろったとしても、それだけで貸家が建つ土地の評価額が決まるわけではありません。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、相続税申告書の作成時に誤りやすい事項を点検するための資料です。資料の有無を確かめることと、その土地をどのように評価するかを判断することは分けて考えます。

貸付地の資料例と、貸家が建つ土地の判断は別

同チェックシートの貸付地に関する項目には、土地の賃貸借契約書と住宅地図が確認資料として挙げられています。ただし、これは貸付地の項目に示された資料例です。貸家が建っている土地について、契約書や地図があるというだけで特定の評価方法を適用できるとは判断できません。

手元資料から確かめられる土地・建物の所有関係、契約内容、相続開始時の利用状況を整理し、確認できない点は残しておきます。そのうえで、個別の土地に合う評価の根拠を確認する必要があります。チェックシートに資料名が載っていることを、評価の要件や計算方法、減額割合の根拠に置き換えないことが大切です。

参照先（相続税申告の資料準備で点検できる事項を確認する／貸付地の確認に挙げられた資料の有無を確かめる）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 10

土地の評価額は相続税の計算にどうつながる？

土地について相続税の計算に用いる評価を確認した後は、その金額だけを取り出して税額を決めるのではなく、財産を取得した人ごとの計算に進みます。国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」では、相続税の一般的な計算順序として、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。ここでいう課税価格は、土地一筆の評価額そのものを指す言葉ではありません。

土地の確認結果を取得者ごとの計算につなげる

家族で土地の資料を確認するときは、その土地の評価について未確認の点と、誰が財産を取得するかについて未確認の点を混ぜないようにします。土地の評価を確認しても、取得者ごとの課税価格の計算まで終わったわけではありません。逆に、取得者について話し合っていても、土地の評価方法が確かめられていなければ、その金額を確定したものとして扱わないようにします。

相続時精算課税の適用を受けた財産などが関わる場合は、その取扱いも個別の確認が必要です。「No.4152 相続税の計算」は取得者ごとに課税価格を計算する順序を確かめるために参照し、貸家が建つ土地の個別の評価方法や、相続税申告の要否をこの説明だけで決めることは避けます。

参照先（土地の評価を確認した後、財産を取得した人ごとの課税価格を計算する順序を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 11

土地の評価額に相続税の税率を掛ければよい？

いいえ。土地の評価額に税率を直接掛けても、相続税の総額を計算する段階の金額にはなりません。国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確かめるのは、まず財産を取得した人ごとの課税価格を計算するという順序です。土地の評価額はその検討につながりますが、税率を適用する金額と同じものではありません。

税率を掛けるのは、法定相続分に応ずる取得金額

国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」では、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた金額を法定相続分であん分した「法定相続分に応ずる取得金額」が、税率の適用対象になることを確認できます。各人が実際に取得した財産の金額へ、そのまま税率を掛ける説明ではありません。

土地の金額を聞いて税額を見積もりたくなったら、まず土地の評価が確認済みか、取得者ごとの課税価格を検討できる段階かを分けて考えます。その後、相続税の総額を計算する段階で税率を適用する金額を確認します。ここでは土地一筆の評価額から個別の税額を出すことはできません。

参照先（土地の評価を確認した後、財産を取得した人ごとの課税価格を計算する順序を確かめる）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（土地の評価額に相続税の税率を直接掛ける誤解を避ける／相続税の税率を適用する金額を確認する）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 12

熊本県内で土地の評価を相談するとき、何を伝える？

熊本県内で貸家が建つ土地の評価について相談するなら、まず土地の所在と、分かっている利用状況を伝えます。土地・建物の所有関係や相続開始時の使われ方は、確認できた内容と、家族から聞いただけの内容を分けておくと、何を先に確かめるか話し合いやすくなります。契約書や図面が見当たらなくても、ない資料の名称と未確認の点をそのまま知らせてください。

手元資料と未確認の点を伝え、確認事項を相談する

宮伸一税理士事務所は、相続税申告と生前の相続税試算を案内し、相続税申告サービスの内容に不動産の評価を掲載しています。手元にある土地関係の資料を知らせ、評価のために何を確認するか、相続税申告の準備をどう進めるかを相談できます。個別案件への対応範囲や、その土地の評価方法・結果は、資料と事情を確認したうえで確かめる事項です。

確認できていないことを推測で埋める必要はありません。相続が始まった時期や、見つかっている資料、探している資料を伝え、何から確認するかを事務所と一緒に整理できます。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（土地評価に関する相談先の取扱業務を確認する／不動産評価について相談できる業務範囲を確認する）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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