SECTION 01

熊本市の土地について、最初に何を特定する？

熊本市にある土地の相続税申告を考えるときは、所在地を聞いただけで評価方法や評価額を見込まず、まず相談したい土地を特定します。手元の資料で確認できる土地と、家族から聞いているものの資料では確かめられていない土地を分けておくと、何を追加で確認したいのか伝えやすくなります。熊本市内というだけで、地価の傾向や個々の土地の条件が同じとは考えられません。

市内の一筆から、確認対象を広げる

相続財産の不動産を確認する場面では、熊本市の土地だけを見て終わりにしないことも大切です。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他の市区町村に所在する不動産がないかを確認項目に挙げています。別の土地がありそうでも所在地が曖昧なら、存在を確定したものとして扱わず、分かっている場所と確認待ちの内容を分けて伝えます。

例えば、相続税の申告書を作成する際に用いる国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、一般に誤りやすい事項をまとめたものです。土地について調べ始める段階では、評価額を先に推測するためではなく、確認対象を見落とさないための手掛かりになります。利用するときは、相続開始年に対応する同チェックシートの様式を確かめてください。

参照先（申告準備で確認する項目の位置付けを確かめる。／対象地以外の不動産を確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 02

登記事項証明書などで、どの土地を確認できる？

相談したい土地が見えてきたら、その土地について所有不動産を確認できる資料が手元にあるかを確かめます。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、所有不動産を証明する資料の例として、固定資産税評価証明書と登記事項証明書を挙げています。手元にある資料がどの土地についてのものかを確認し、見当たらない土地があれば、その旨も伝えられるようにします。

所有の確認と評価額の判断は別

固定資産税評価証明書は、所有不動産を確認する資料の例として挙げられているもので、この資料だけで土地の相続税評価額を決めることはできません。登記事項証明書も、資料名や記載事項だけから相続税評価額を確定するためのものではありません。まずはどの土地の資料があるかを整理し、評価に必要な条件や方法は別に確認します。

資料がそろっていない場合は、所有不動産を確認できた範囲と、資料がまだない範囲を区別しておくと相談時に状況を伝えやすくなります。これらの資料の具体的な取得先、取得方法や必要な対象年度は、土地と相続開始時期に照らして別途確認する事項です。資料を探す段階で評価額を埋めようとせず、まず確認対象の漏れがないかに目を向けます。

参照先（所有不動産の確認資料として挙げられた例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 03

共有地や別の市区町村の土地を見落としていない？

熊本市内の一筆について資料が見つかっても、それだけで相続財産の不動産を確認し終えたとは限りません。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、共有不動産と、他の市区町村に所在する不動産を、それぞれ確認項目に挙げています。手元の資料にある土地だけでなく、家族が別の土地について話していなかったかも振り返り、確認済みのものと未確認のものを分けます。

共有の話と所在地の話を分けて確認

共有地の可能性があるなら、どの土地について誰との共有と聞いているか、資料で確かめられた内容はどこまでかを整理します。共有という話だけから持分の内容や土地の評価額を推測する必要はありません。資料が見つからないときは、共有の有無そのものを確認待ちとして伝えることができます。

別の市区町村にも土地がありそうな場合は、熊本市の土地と混ぜず、分かっている所在地と不明な点を区別します。離れた土地の有無は家族ごとに事情が異なるため、聞き覚えだけで所有を確定したり、反対に資料がないだけで対象から外したりしないことが大切です。確認する土地の範囲を見直してから、それぞれの面積などの情報に進みます。

参照先（共有不動産の確認項目を確かめる。／対象地以外の不動産を確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

土地の面積に迷いがあるとき、実測図はある？

確認対象の土地が整理できたら、面積について手元で何を確かめられるかを見ます。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、土地の評価が実測面積によっているかという確認項目に、実測図を検討資料として挙げています。面積に迷いがある土地では、実測図が手元にあるかどうかを確認しておくと、相談時に状況を伝えやすくなります。

図面がない場合は、面積を埋めずに伝える

実測図が見当たらなくても、すべての土地で実測図が必須だと、この確認項目だけから決めることはできません。反対に、図面がないからといって、記憶や見た目から実測面積を推測するのも避けます。実測図の有無と、面積について確かめられていない点をそのまま伝え、個別の土地でほかに何を確認すべきか相談します。

図面がある場合も、その図面が相談中のどの土地に関係するのか、面積についてどこまで読み取れるのかを分けて考えます。資料の存在だけで実際の評価額は決まりません。面積がはっきりしない土地を、確定した土地と同じように扱わないことが、後の確認をしやすくするポイントです。

参照先（実測面積の確認に関係する資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

土地を貸しているなら、契約書で何を確かめる？

土地を人に貸している可能性があるなら、その土地について手元に何が残っているかを確かめます。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、貸付地の検討資料として土地の賃貸借契約書と住宅地図を挙げています。契約書があるか、住宅地図があるかをそれぞれ確認し、どの土地についての資料なのかを相談時に伝えます。

契約書があっても権利関係は決め付けない

貸していると聞いていても、契約書が見当たらない場合があります。そのときは契約書がないことと、貸付状況について聞いている内容を分け、未確認の内容を契約上確定した条件として扱わないようにします。契約書が見つかった場合も、それが相談する土地に関係するかを確かめた上で伝えることが大切です。

土地の賃貸借契約書や住宅地図は、貸付地の状況を検討するための手掛かりです。どちらかがある、あるいはないというだけで、その土地の個別の権利関係や相続税評価上の取扱い、評価額までは決まりません。相談時には、資料で確認できることと貸付状況について確認待ちのことを区別すると、次に確かめたい点が明確になります。

参照先（貸付地の状況を確認する資料の例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 06

他人の土地の上に建物がある場合、何を分けて伝える？

ここまでは主に所有する土地を見てきましたが、他人の土地の上に建物がある場合は、土地を貸している場合とは分けて伝えます。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他人の土地の上に存する建物に関係する借地権を確認項目に挙げ、賃貸借契約書を検討資料としています。建物についての話と、その敷地を所有しているかどうかについての話を混同しないことが出発点です。

建物と敷地の関係を、確認できた範囲で伝える

家族から「土地を借りている」と聞いているなら、どの建物と敷地についての話か、賃貸借契約書が手元にあるかを整理します。契約書が見当たらないときは、その事実を伝え、聞いている内容を契約で確認済みの内容として扱わないようにします。契約書があるときも、書面があるというだけで借地権の成立を決めることはできません。

他人の土地の上に建物があるという状況は、所有地の資料だけを探していると見落としやすい確認項目です。ただし、この確認項目だけで借地権の成立、相続税評価の方法や評価額は決まりません。建物と土地の関係について分かること、資料がないこと、なお確認が必要なことを分けて伝え、必要な確認を個別に相談します。

参照先（土地を借りている可能性を確認する項目と資料を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 07

資料が見つからないとき、何を先に伝える？

ない資料と、まだ分からない事実を分ける

資料が見つからないときは、「手元にないもの」と「土地について確認できていないこと」を分けて伝えると、次に確かめる内容が明確になります。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、所有不動産を証明する資料の例として固定資産税評価証明書と登記事項証明書を挙げています。どちらも見つからない場合は、その事実を伝えればよく、資料を見たことにして所有関係を記録する必要はありません。

実測面積を確認する資料として挙げられている実測図がない場合も、面積を推測で埋めず、手元の資料で分かる面積と実測面積の確認待ちを区別します。貸付地について土地の賃貸借契約書や住宅地図がないなら、貸していると聞いているだけなのか、契約内容まで確認できているのかも分けて伝えます。資料がない個別の土地で何を追加で要するか、資料不足のまま評価できるかは、この一覧だけでは決められません。

参照先（所有不動産の確認資料として挙げられた例を確かめる。／実測面積の確認に関係する資料を確かめる。／貸付地の状況を確認する資料の例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 08

資料がそろえば路線価方式と評価額を決められる？

申告準備の確認と、土地評価の判断は別

資料がそろっても、それだけで対象地に路線価方式を使えるか、いくらで評価するかは決まりません。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、相続税の申告書を作成するときに一般に誤りやすい事項をまとめたものです。所有不動産の資料や実測図、貸付地に関する資料を挙げているのは確認項目の整理のためであり、特定の土地の評価方式を指定する記載として扱うものではありません。

例えば実測図から面積を確かめられても、対象地の形状や接道、利用状況までその図だけで確定したとはいえません。賃貸借契約書が見つかっても、現在の貸付状況と権利関係を確認する必要があります。対象地について何を確認済みといえるかを整理したうえで、相続開始年に対応する評価年、路線価図・評価倍率表、土地評価を扱う一次資料を別途確かめます。ここでは路線価方式の適用も補正方法も決めず、評価額を先に置かないことが大切です。

参照先（申告準備で確認する項目の位置付けを確かめる。／実測面積の確認に関係する資料を確かめる。／貸付地の状況を確認する資料の例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 09

土地の評価額から相続税額を直接計算できる？

一筆の土地の価額と、相続税額を分けて考える

土地の評価額だけで、相続税額を計算することはできません。相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。土地について検討する価額は、その計算に関わる情報の一つであって、それだけで各人の課税価格が決まるわけではありません。国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」は、相続税の計算で取得者ごとに課税価格を計算する順序を示しています。

相続税の税率を確認する段階でも、各人が実際に取得した財産へ直接税率を乗じるわけではありません。国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」が説明するのは、土地一筆の見込額にそのまま適用する税率ではなく、相続税額の算出における税率です。土地の評価が未確定なら、そこから具体的な税額を推測することも避けます。土地の資料をそろえる作業と、相続全体について相続税額を計算する作業は、混同せずに進める必要があります。

参照先（相続税の計算と土地評価を区別する）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率を土地評価へ直接適用しない理由）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 10

チェックシートは、相続が始まった年に合っている？

相続開始年と手元の様式を照らし合わせる

申告書の作成時にチェックシートを使うなら、まず相続が始まった年と、手元の資料が対象とする年分を見比べます。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」の現行様式は「令和６年分以降用」で、令和６年１月１日以降に開始した相続が対象です。利用時には、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」の最新の様式を確認してください。

チェックシートは、相続税の申告書を作成する際に一般に誤りやすい事項を点検するための資料です。手元のPDFの対象年を確認することと、実際に使う時点で同チェックシートの相続開始年に対応した様式を確認することは分けて考えます。令和５年以前に始まった相続なら、その年分に対応する様式・資料を確かめます。土地の資料を集め終えたかどうかとは別に、申告準備に用いる資料の年分も確かめておくと、異なる年分の記載をそのまま当てはめずに済みます。

参照先（申告準備で確認する項目の位置付けを確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 11

土地評価の相談で、事務所には何を伝える？

熊本県内の土地評価について相談するときの準備

熊本県内にある土地の相続税申告を検討している方は、対象地を特定できる手元の情報と、面積・利用状況・権利関係について確認できたことを伝えてください。資料が足りない場合は、何が手元にないか、何を聞き取りだけで把握しているかも添えると、事務所と何から確かめるかを整理しやすくなります。分からない面積や貸付状況を確定事項として伝える必要はありません。

宮伸一税理士事務所は、相続税申告と生前の相続税試算を案内し、相続税申告サービスの内容に不動産の評価を掲げています。相談時には、土地評価に向けて手元の情報から確認できること、追加で確かめたいこと、申告準備について相談したいことを分けて知らせるとよいでしょう。個別の受任や対象地の評価結果は、資料を見ずに約束できるものではありません。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（相続税申告について相談できるサービスを確かめる。／不動産の評価が取扱サービスに含まれることを確かめる。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 12

評価額を決める前に、何が残っているか？

分かっていることを起点に、評価前の確認を残す

土地の評価額を考える前に、対象地について確認済みの資料と、現況について確かめられた事実を分けて振り返ります。固定資産税評価証明書や登記事項証明書は所有不動産を確認する資料の例ですが、手元にあることだけで土地の相続税評価額は確定しません。実測図がある場合も、実測面積をどう確認できるかを見て、対象地の形状や接道など未確認の情報まで埋めたことにはしないでください。

貸付地に関する契約書や住宅地図があれば、その内容と現在分かっている利用状況を照らし合わせます。資料の有無だけで権利関係や評価額を決めず、確認待ちの点はそのまま残します。そのうえで、対象地に用いる評価方式、評価年や必要な情報を別途確認します。土地の資料がそろったという理由だけで、路線価方式の適用や相続税申告の要否まで結論付けることはできません。個別の土地評価については、確認できた事実と残る疑問を示したうえで検討することになります。

参照先（所有不動産の確認資料として挙げられた例を確かめる。／実測面積の確認に関係する資料を確かめる。／貸付地の状況を確認する資料の例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

参照先（不動産の評価が取扱サービスに含まれることを確かめる。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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