SECTION 01

土地ごとに何を確認してから評価を考える？

熊本県内の土地について相続税評価を考えるときは、まず、どの土地を確認しているのかを一つずつ特定することが大切です。「実家の土地」と呼んでいても、話している人によって思い浮かべる範囲が異なるかもしれません。所在地など、手元で確かめられる情報を土地ごとに整理し、まだ特定できないものはそのまま区別しておきます。

分かっていることと、これから確かめることを分ける

土地の現況について家族から聞いた内容と、手元の資料で確認できた内容は同じ扱いにしないようにします。利用状況や権利関係についても、誰から何を聞いたかは残しつつ、裏付けがまだない点を確認待ちとして整理すると、後で確かめる対象が明確になります。確認できない部分を推測で埋める必要はありません。

所在地が熊本県内だというだけで、倍率方式を使う土地とは決められません。対象地に適用する評価方法や具体的な評価額は、その土地について必要な一次資料を確認してから判断するものです。最初の段階では計算を急ぐより、評価しようとしている土地に漏れがないかを確かめましょう。

SECTION 02

離れた場所や共有の不動産を見落としていないか？

把握している土地だけを並べても、相続税申告の準備で確認すべき不動産がすべてそろったとは限りません。例えば、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、申告書の作成で一般に誤りやすい事項をまとめ、不動産の見落としについても確認項目を設けています。申告書を作成する際の確認事項として参照できますが、そこに項目があることと、個別の不動産の帰属が確定することは別です。

普段の呼び名や住所だけで範囲を決めない

手元で把握している不動産に加え、次のようなものがないかを確認します。

• 未登記の不動産
• 共有の不動産
• 先代の名義になっている不動産
• 他の市区町村に所在する不動産

共有地なら、家族が「うちの土地」と呼んでいる範囲と、確認したい所有関係を分けて考えます。他の市区町村にある不動産や先代名義のものも、話に出た段階で除外せず、分かっている場所や名義、確認待ちの点を残しておくと、次に照らし合わせる資料を考えやすくなります。

参照先（申告準備で確認する事項の位置付けを確かめる。／申告準備で確認する不動産の範囲を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 03

所有不動産の確認にはどの資料が手掛かりになる？

所有不動産を確かめる手掛かりとして、国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は固定資産税評価証明書と登記事項証明書を資料の例に挙げています。家族の記憶だけでは土地を特定しにくいときは、手元にある資料がどの不動産に関するものかを確かめ、把握している土地と照らし合わせるところから始めます。

資料が示す不動産と、確認したい土地を照らし合わせる

資料を見つけたら、その資料が対象としている不動産と、今回確認したい土地が一致しているかを確認します。資料が手元にない土地は「存在しない」とせず、どの土地について何が不足しているかを分けておけば、所有不動産の確認を進める際に話が混ざりません。資料の名称だけを控えるのではなく、どの土地の確認に使えるのかを意識することが大切です。

固定資産税評価証明書や登記事項証明書があることだけで、対象地に倍率方式を適用できるか、相続税評価額がいくらかは決まりません。これらは所有不動産を確認する資料の例として位置付け、評価方法の判断とは切り分けます。次に面積を確認するときも、所有の手掛かりがそろったことを面積や価額の確定と取り違えないようにします。

参照先（申告準備における所有不動産の確認資料例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 04

土地の面積に疑問があるとき何を確かめる？

土地の面積に疑問があるときは、まず何と何が食い違っているのか、あるいは何をまだ確かめられていないのかを整理します。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、土地に縄延びがないかを検討する資料として実測図等を挙げています。面積を気にする理由と、実測図等が手元にあるかどうかを分けて伝えられるようにしておきます。

実測図等がないときは疑問点を残す

実測図等が見当たらない場合は、記憶にある広さから面積を推測したり、その数字を使って評価額を出したりしないようにします。どの土地について面積を確認したいのか、手元で確認できた資料は何か、なお確認待ちの点は何かを区別するほうが、次に確かめる内容がはっきりします。図面がある場合も、見つかったという事実だけで面積の疑問が解消したとは扱いません。

面積の確認と、土地がどのように使われているかの確認も別の論点です。同じ土地について複数の疑問があるなら、面積に関する疑問を残したまま、利用状況や権利関係について分かっていることも整理します。面積が未確認だからといって、ほかの確認事項まで推測でまとめる必要はありません。

参照先（申告準備で土地の面積を確認する資料例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 05

土地を貸している場合、何を持っていく？

土地を貸していると聞いている場合は、まず、どの土地を誰がどのように使っていると分かっているのかを整理します。家族から聞いた貸付状況と、資料で確かめた内容を区別しておくと、土地の利用状況について何を確認したいのかが伝わります。契約書を探す前にも、対象地の特定ができているかを確かめておきましょう。

契約書と住宅地図の有無を確かめる

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、貸付地の状況を確認する資料として土地の賃貸借契約書と住宅地図を挙げています。手元にあれば、どの土地に関するものかを確認します。見当たらなければ、資料がないことと、貸付について聞いている内容を分けて伝えれば十分です。

賃貸借契約書や住宅地図の有無だけで、借地権が設定されていると決めることはできません。また、貸しているという説明だけから、相続税評価への影響や価額を確定することも避けます。貸付状況の確認待ちの点を残し、所有している土地そのものの確認とは区別しておくと、次に所有地以外の権利を見落としていないかも考えやすくなります。

参照先（申告準備で貸付地の状況を確認する資料例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 06

自分名義の土地がなくても確認したいことは？

亡くなった家族の名義の土地が見つからなくても、土地に関係する確認事項がなくなるとは限りません。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、他人の土地の上にある建物や、他人の農地を小作している場合を確認項目に挙げています。所有地の一覧とは別に、そうした利用状況について心当たりがないかを確かめます。

所有している土地と、他人の土地を利用する事情を分ける

例えば、建物について把握していても、その敷地を家族が所有しているとは限りません。農地についても、耕作しているという話と、その土地を所有しているという話を一つにまとめないことが大切です。どの建物や農地のことか、誰から利用状況を聞いたか、確認できた資料があるかを分けておけば、土地を持っていないという思い込みによる見落としを避けられます。

一方、建物や農地の利用について話が出たことだけで、個別の権利が成立している、あるいは価額が付くとは断定できません。確認できていない点はそのまま残し、所有地に関する資料と混ぜずに伝えます。手元に資料が不足している場合も、分かっている利用状況と確認待ちの点を区別することが、次に何を確かめるかを考える出発点になります。

参照先（申告準備で所有地以外に確認する項目を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 07

不動産関係資料がそろわないときはどう伝える？

権利関係を確認した後も、土地ごとに資料のそろい方は異なります。まず、手元にある資料と、そこから読み取れた所在地・名義・利用状況を分けて伝えると、資料に書かれていないことを事実として扱わずに済みます。資料がない土地も一覧から外さず、何が未確認かを残しておきます。

国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」は、未登記、共有、先代名義、他の市区町村に所在する不動産がないかを確認項目に挙げています。所有不動産を証明する資料の例には、固定資産税評価証明書と登記事項証明書があります。これらが手元にあっても、個別の土地の評価方法まで確定するわけではありません。

面積については実測図等の有無、貸付地については土地の賃貸借契約書や住宅地図の有無を確認できます。ただし、契約書などがあることだけで借地権の設定を確定させず、資料から確認できる内容と、なお確かめたい権利関係を区別します。不足する資料は取得先や交付条件を推測せず、何を確認するために必要か、確認先も含めて相談時に伝えられるようにしておくとよいでしょう。

参照先（申告準備で確認する不動産の範囲を確かめる。／申告準備における所有不動産の確認資料例を確かめる。／申告準備で土地の面積を確認する資料例を確かめる。／申告準備で貸付地の状況を確認する資料例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

SECTION 08

土地の資料がそろえば相続税額も決まる？

いいえ。土地の所在地や面積を確認できても、それだけで相続税額は決まりません。相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。土地の評価に使う資料をそろえることと、各人の課税価格を求めることは別の段階です。

例えば、家族が複数の財産について資料を持ち寄った場合、ある土地の資料がそろったかどうかだけを見て、各人の課税価格が計算できたとはいえません。土地について確認できた内容は土地ごとに残し、誰が何を取得したかについては、確認済みの内容と確認待ちの内容を分けておきます。取得した人ごとの計算に必要な事実がまだ決まっていなければ、土地の資料が十分に見えても税額を結論付けないことが大切です。

同様に、土地だけを見て相続税申告の要否を判断することもできません。まず取得者ごとの課税価格を考える段階があることを押さえたうえで、次に、税率を掛ける金額が土地の価額そのものなのかを確認します。

参照先（相続税の計算で課税価格を求める順序を確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 09

土地の評価額に税率を直接掛けるのか？

いいえ。土地の評価額が分かったとしても、その額に相続税の税率を直接掛けて各人の相続税額を出すわけではありません。国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」は、実際に取得した財産に直接税率を乗じる計算ではないことを示しています。土地の価額と、税率を適用する金額は分けて考えます。

相続税の計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を求めます。そのうえで、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を、法定相続分であん分した「法定相続分に応ずる取得金額」に税率を適用します。土地一筆の価額が分かることと、この計算に必要な金額がそろうことは同じではありません。

土地の金額だけを手掛かりに税率を選ぼうとすると、何に税率を掛けるのかを取り違えます。土地についてはまず評価方法と評価に必要な事実を確認し、相続税額の計算は取得者ごとの課税価格から順に考えます。個別の土地の評価が未確認の段階で、税率から税額を逆算することも避けます。

参照先（相続税の計算で課税価格を求める順序を確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率を個々の土地の評価額に直接適用しないことを確かめる。／相続税の税率を適用する金額を確かめる。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 10

倍率方式を使えるか、何を確認してもらう？

倍率方式を使えるかは、「熊本県内の土地だから」という理由では決められません。相談する土地を特定したうえで、相続の対象となる年、その土地の所在地と現況、どの評価方法に当たるかを確認するための根拠を確かめる必要があります。所在地だけが分かっていても、対象年や土地の状況が未確認なら結論を急がないことが大切です。

結論を出す前に分けておきたい確認事項

土地ごとに、次の点を確認済みかどうか分けて伝えます。

• 対象となる年と、土地を特定できる所在地は分かっているか。
• 土地の現況や利用状況は、資料で確認できた事実か、聞き取りによる情報か。
• 倍率方式と路線価方式の区分を、対象年・対象地に対応する一次資料で確認できているか。

評価方法の区分や対象年に対応する根拠をまだ確認できていない場合は、倍率や算式を当てはめず、そのまま確認待ちとします。手元の資料に記された数字があっても、それが対象地の評価に使える数字かは別の問題です。確認できた事項と確認予定の事項を分けて伝えれば、何から確かめるべきか相談しやすくなります。

SECTION 11

熊本県内の土地評価を相談するとき、何を伝える？

熊本県内の土地の相続税評価を相談するときは、土地ごとに手元の資料があるか、現在どのように使われているか、まだ確かめられていない点は何かを伝えてください。資料がそろっていない場合も、そのことを伏せずに伝えると、評価方法の確認と申告準備について、何から確かめるかを事務所と整理できます。倍率方式を使えるかどうかや評価結果を、相談前に決めておく必要はありません。

宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」では、相続税申告サービスで不動産の評価を扱い、所長税理士が直接サポートすると案内しています。ただし、個別の土地の評価方法、評価結果や案件への対応をあらかじめ確約するものではありません。相談時には、確認済みの情報を手元の資料とともに知らせ、未確認の点と申告準備の進め方を一緒に確認できます。

ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。土地が複数ある場合は、それぞれについて分かっていることと確認待ちのことを区別して伝えると、最初に確認したい事項が明確になります。

参照先（土地評価について公表されている相談業務の範囲を確かめる。／相談を担当する体制を確かめる。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 12

評価方法を決める前に、何が分かっている？

土地の評価方法を考える前に、まず対象となる不動産を把握できているかを振り返ります。国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」には、未登記、共有、先代名義、他の市区町村に所在する不動産の確認項目があります。手元に資料のない土地も、存在自体を確認したのか、それも確認待ちなのかを分けておきます。

次に、面積について実測図等があるか、貸付地について土地の賃貸借契約書や住宅地図があるかを土地ごとに見直します。資料の有無と、その資料で確かめられる内容は同じではありません。貸付けの状況や権利関係について、資料から読み取れない点は未確認として残します。

不動産の存在、面積・貸付状況について確認できた事実、評価方法についての確認待ちの点を分けておけば、次に何を確かめたいかが伝わります。倍率方式の適用や個別の評価額は、対象地について必要な根拠を確認してから判断する事項です。ここまでの整理だけで相続税申告の要否まで結論付けず、分からない点を残したまま相談できます。

参照先（申告準備で確認する不動産の範囲を確かめる。／申告準備で土地の面積を確認する資料例を確かめる。／申告準備で貸付地の状況を確認する資料例を確かめる。）：国税庁ホームページの「相続税の申告のためのチェックシート」

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