SECTION 01

自宅建物の評価額を見たら、まず何を区別する？

熊本市にある自宅を相続し、固定資産税の課税明細書に建物の評価額を見つけたら、まず建物と敷地を分けて考えます。相続税の計算上、通常の家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて評価しますが、その金額を自宅の土地も含めた評価額として扱うことはできません。

建物の評価額は計算の出発点

土地は原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。同じ自宅として利用していても、家屋の評価方法を敷地へ当てはめず、それぞれについて相続税の計算に使う金額を確かめる必要があります。熊本市にあるというだけで、個々の家屋や敷地の評価額は決まりません。

相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。明細書で確認した建物の金額は、その計算を進めるための一つの材料です。建物の金額が分かった段階で、敷地の価額やほかの財産まで確定したものとして相続税申告の要否を判断しないようにします。

参照先（相続税の計算で家屋の固定資産税評価額をどう用いるか確認できます。／自宅の敷地を建物とは別に評価する際の基本を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 02

通常の家屋では固定資産税評価額をどう使う？

通常の家屋については、相続税の計算上、固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します。課税明細書で建物の金額を見つけたときは、まず土地の金額と取り違えていないかを確かめると、以後の計算を整理しやすくなります。

同じ金額を使う前に、家屋の状況を確認

この扱いは、相続税を計算するための通常の家屋の評価についての説明です。家屋が賃貸されている場合には権利関係に応じた評価額の調整を別に確認します。また、居住用の区分所有財産に当たる場合も、取得時期などによって補正を確認する必要があります。自宅と呼んでいる建物でも、利用状況や建物の種類を確かめずに一律に金額を決めることはできません。

家屋の評価額を確認した後は、それを相続税の計算全体と混同しないことも大切です。家屋の評価額が分かっても、誰がどの財産を取得したかという計算の前提まで明らかになるわけではありません。

参照先（相続税の計算で家屋の固定資産税評価額をどう用いるか確認できます。／通常の家屋の相続税評価額と固定資産税評価額の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 03

課税明細書から対象の建物をどう確かめる？

手元に固定資産税課税明細書があるなら、まず相続した自宅の建物を特定する手がかりとして使います。宮伸一税理士事務所でも、課税明細書を不動産の特定に用いる資料として案内しています。ただし、明細書を見つけただけで相続に関係する財産の全体像が判明するわけではありません。

読めた金額と確認待ちの項目を分ける

自宅について確認したいのは、どの建物を見ているか、その建物の固定資産税評価額を読み取れるかという点です。金額を読み取れない場合や、対象の建物との対応がはっきりしない場合は、推測した数字を使わず、確認待ちの項目として残します。

読み取れた建物の評価額は、財産を取得した人ごとの課税価格を計算するときの材料の一つとして扱います。

参照先（相続税の計算で家屋の固定資産税評価額をどう用いるか確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（固定資産税課税明細書が相談時にどのような手がかりになるか確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 04

自宅の敷地にも建物と同じ評価額を使う？

いいえ。自宅の敷地には、通常の家屋と同じ評価方法をそのまま使いません。相続税の計算のために土地を評価するときは、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに考えます。建物の固定資産税評価額が分かっても、それを敷地の評価額と読み替えることはできません。

敷地は土地の評価方法から考える

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。どちらの方法を検討するかは対象となる土地について確かめる必要があり、「自宅の敷地だから建物と同じ金額でよい」とは判断できません。家屋と土地を一体として利用している場合でも、評価方法の区別は残ります。

手元の建物の金額を確認できたら、次に確かめる対象は敷地そのものです。敷地がどの地目の土地か、土地の評価にどちらの方法を用いるかが分からない段階では、個別の敷地の価額を決めずに確認を進めます。

参照先（自宅の敷地を建物とは別に評価する際の基本を確認できます。／敷地に用いる土地の評価方法の種類を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

SECTION 05

敷地に路線価がある場合は何が変わる？

敷地が路線価の定められている地域の土地なら、路線価方式が評価方法になります。ここで確かめるのは、熊本市内かどうかという広い区分ではなく、対象の土地に路線価が定められているかどうかです。市内の自宅という情報だけをもとに、特定の敷地に路線価があると決めつけることはできません。

家屋の金額とは別に敷地を考える

路線価が定められている場合でも、建物の固定資産税評価額を敷地の価額として使うわけではありません。自宅を一つの財産のように捉えている場合ほど、建物で確認した数字を土地の数字として流用しないことが大切です。

建物と敷地それぞれの評価を確認した先には、財産を取得した人ごとの課税価格の計算があります。路線価方式に当たるかの確認は敷地の評価に関する判断であり、それだけで各人の課税価格や相続税申告の要否が決まるものではありません。

参照先（相続税の計算で家屋の固定資産税評価額をどう用いるか確認できます。／敷地について路線価方式を検討する条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 06

路線価がない敷地では固定資産税評価額をどう使う？

対象の敷地が、路線価の定められていない地域の土地であれば、倍率方式で評価します。この方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地の価額を計算します。「固定資産税評価額を使う」という点は家屋と共通していても、土地の価額がその評価額と必ず同じになるわけではありません。

土地の倍率と家屋の1.0は別のもの

倍率方式の対象となる土地には、土地の固定資産税評価額と、その土地の評価に用いる倍率が必要です。家屋の評価に使う1.0を敷地にも当てはめたり、建物の評価額を土地の計算に使ったりしないよう、対象を分けて確認します。

対象地に路線価が定められていないか、土地の固定資産税評価額と用いる倍率は何かが未確認なら、敷地の価額を仮の数字で確定しないことが大切です。敷地の評価方法が分かったことと、相続税申告の要否が分かったことは別の段階です。

参照先（相続税の計算で家屋の固定資産税評価額をどう用いるか確認できます。／敷地について倍率方式を検討する条件を確認できます。／土地で固定資産税評価額を用いる場合の計算方法を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 07

自宅建物を貸していた場合も同額でよい？

自宅として使っていた家屋でも、亡くなった方がその家屋を貸していた場合は、通常の家屋と同じ扱いで評価を終えないようにします。賃貸されている家屋の評価額は権利関係に応じて調整されます。課税明細書で建物の固定資産税評価額を確認できても、その金額をそのまま最終的な評価額と決めることはできません。

評価額を見る前に、貸していたかを確かめる

熊本市の自宅建物について課税明細書を見ているなら、金額とあわせて、相続の対象となった時点で家屋が賃貸されていたかを確認することが大切です。「以前は自宅だった」という情報だけでは、賃貸中の家屋として扱う必要があるかは分かりません。利用状況が分からない段階では、通常の家屋の評価額を確定額として扱わず、賃貸の有無と権利関係を確認待ちの事項として分けておきます。

国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」では、通常の家屋の評価と、賃貸されている家屋で権利関係に応じた調整があることを確認できます。ただし、ここから対象の家屋の調整額まで一律に決められるわけではありません。建物と敷地も同じ評価額にまとめず、それぞれについて確認します。

参照先（通常の家屋の相続税評価額と固定資産税評価額の関係を確認できます。／賃貸中の家屋で権利関係を確認する理由を確かめられます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

SECTION 08

自宅が分譲マンションなら、建物だけを見ればよい？

相続した自宅が分譲マンションなら、建物部分の固定資産税評価額だけでマンション全体の評価を終えることはできません。マンションの評価では、敷地利用権という土地部分の価額と、区分所有権という家屋部分の価額を合計します。課税明細書に建物の金額が載っていても、それは確認する金額の一部です。

土地部分と家屋部分を分けて見る

土地部分は、マンションの敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて計算します。一方、家屋部分は固定資産税評価額により計算します。自宅が戸建てなのか分譲マンションなのか確認できていない場合は、課税明細書の建物の金額を見ただけで、敷地利用権まで含む価額だと考えないことが重要です。

国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」では、この土地部分と家屋部分を合計する評価の構造を確認できます。まず対象がマンションかどうか、次に建物部分と敷地部分のどちらの金額を把握しているかを区別すると、建物だけを見て評価を終えてしまうことを避けられます。

参照先（マンションの建物部分と敷地部分をどう組み合わせて評価するか確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

SECTION 09

分譲マンションでは取得日も確認する？

分譲マンションについては、建物と敷地の金額を確認した後、いつ、どのように取得したかも確かめます。令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した居住用の区分所有財産では、区分所有補正率を用いて評価する場合があるためです。取得日だけでなく、取得の原因と対象が居住用の区分所有財産に当たるかを区別して見る必要があります。

取得時期だけで補正を決めない

例えば、手元に建物の固定資産税評価額だけが分かっている場合、その額を確認しただけでは補正の要否は決まりません。相続した自宅が分譲マンションだとしても、すべての物件に一律に補正を適用するわけではないからです。取得時期、取得の原因、居住用の区分所有財産かどうかを確認し、分からない点は推測で埋めずに残しておきます。

国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」では、対象となる取得時期と、建物部分・敷地部分のそれぞれの価額に区分所有補正率を乗じて評価する場合があることを確認できます。令和6年1月1日という日付だけを見て、対象の自宅への適用や評価結果を断定しないことが大切です。

参照先（居住用の分譲マンションで取得時期と補正の要否を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4602 土地家屋の評価」

SECTION 10

建物の評価額だけで相続税申告の要否を決められる？

いいえ。建物の評価額だけでは、相続税申告の要否は決められません。相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。建物の評価額はその計算に関係する金額ですが、課税明細書に載った建物の金額が、その人の課税価格そのものになるわけではありません。

建物の金額と、取得した人の課税価格は別

熊本市の自宅建物について固定資産税評価額が分かった段階でも、誰がどの財産を取得したかという計算の前提は残ります。建物の金額だけを取り出して相続税申告の要否を判断するのではなく、財産を取得した人ごとの課税価格を求める段階に、その金額を位置付けます。敷地など、まだ評価や取得状況が分からないものがあれば、そのまま確認待ちにしておくことが必要です。

国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」では、相続税の計算で最初に各人の課税価格を計算する順序を確認できます。建物の額だけを見て「申告が必要」「不要」と結論を出すための資料ではありません。個別の相続税申告の要否は、取得した財産など計算の前提を確かめてから判断します。

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 11

建物の評価額に相続税の税率を掛ければ税額になる？

いいえ。建物の評価額に相続税の税率を直接掛けても、相続税額にはなりません。相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとの課税価格を計算します。その後、相続税の総額を求める過程で税率を適用する金額を算出するため、手元の課税明細書にある建物の額と、税率を掛ける金額は同じではありません。

税率を掛けるのは法定相続分に応ずる取得金額

相続税の総額を算出する際は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を、法定相続分によりあん分します。このあん分した額を「法定相続分に応ずる取得金額」といい、相続税の税率を適用する対象になります。各人が実際に取得した財産の額へ、そのまま税率を掛ける計算ではありません。

相続税額の計算の順序は国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で、相続税の税率を適用する金額は国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」で、それぞれ確認できます。建物の評価額を把握したら、そこから税額を推測するのではなく、誰が財産を取得したかなど、課税価格を計算するために未確認の事項を分けておくとよいでしょう。

参照先（評価した建物を、財産を取得した人ごとの課税価格の計算に位置付ける順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（自宅建物の評価額へ相続税の税率を直接掛けない理由を確認できます。／相続税の税率を適用する金額と計算段階を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 12

熊本県内で自宅の評価と相続税申告を相談するには？

熊本県内の自宅について建物の固定資産税評価額が分かっているなら、その金額と、対象の建物を特定できる情報を相談時に伝えられます。宮伸一税理士事務所は、相続税申告サービスで不動産の評価を扱い、固定資産税課税明細書を不動産の特定に使う資料として案内しています。ただし、課税明細書だけで財産の全体像や評価結果が確定するわけではありません。

分かっている情報と、まだ分からないことを伝える

建物が賃貸中か、分譲マンションに当たるか、敷地について何が分かっているかなどは、確認済みの内容だけを伝えれば十分です。不明な点は無理に判断せず、確認待ちとして知らせると、建物と敷地の評価、相続税申告に向けて何から確かめるかを相談できます。建物の金額から個別の評価結果や申告の結論を先に決めないことが大切です。

宮伸一税理士事務所の対象地域は熊本県内です。熊本市の自宅について相談する場合も、個別の案件を扱えるかどうかや、資料確認後に案内できる範囲は相談時に確かめてください。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（相談先が相続税申告に伴う不動産評価を扱うか確認できます。／固定資産税課税明細書が相談時にどのような手がかりになるか確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

FAQ

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