SECTION 01

熊本の広い宅地は、面積だけで評価対象と決まる？

熊本県内で相続した宅地が広くても、面積だけで「地積規模の大きな宅地の評価」を使えるとは決まりません。相続税のために宅地を評価する際は、まず所在地が三大都市圏に当たるかを確認し、その区分に応じた地積基準と宅地の地積を比べます。

地積基準は所在地によって異なる

国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」では、三大都市圏にある宅地は500平方メートル以上、それ以外の地域にある宅地は1,000平方メートル以上を地積の基準としています。熊本県内というだけで個別の宅地の区分を決めつけず、対象の所在地に即して確認する必要があります。

地積が該当する基準以上でも、それは面積についての確認を終えた段階です。対象から除かれる宅地もあるため、広さを理由に評価方法の適用を先に決めず、所在地に関わる条件を続けて確かめます。

参照先（所在地によって異なる宅地の地積基準を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 02

市街化調整区域にある宅地はどう確認する？

地積の基準を満たした宅地でも、市街化調整区域に所在する場合は、別の条件を確認します。国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」は、市街化調整区域にある宅地を原則として地積規模の大きな宅地から除く一方、区域に関する例外を定めています。

区域名だけで除外と決めない

その例外は、都市計画法第34条第10号または第11号に基づき、宅地分譲に係る同法第4条第12項の開発行為を行うことができる区域です。市街化調整区域という名称を確認しただけでは、この例外に当たるかまでは分かりません。宅地の所在地について、該当する区域の条件まで確かめることが判断の分かれ目になります。

例外に当たる場合は、この市街化調整区域についての除外条件からは外れます。ただし、それだけで評価方法の対象になると結論づけるのではなく、用途地域など、ほかの条件も別に確認します。

参照先（市街化調整区域にある宅地の除外条件と、その例外を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 03

工業専用地域の指定は評価にどう影響する？

市街化調整区域について確認した後は、宅地が所在する地域の用途地域も見ます。都市計画法上の用途地域が工業専用地域に指定されている地域の宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」で示されている、面積とは別の除外条件です。

宅地の使われ方ではなく、所在する地域の指定を確認

相続した土地を普段どのように呼んでいるかだけでは、用途地域が工業専用地域かどうかは判断できません。確認する対象は、その宅地が所在する地域にどの用途地域が指定されているかです。敷地が広いという情報とは切り離して、所在地に対応する指定を確かめます。

工業専用地域に所在すると確認できれば、この評価における地積規模の大きな宅地からは除かれます。そうでない場合も、その事実だけで評価対象と決まるわけではありません。次に、所在地に対応する指定容積率を別の条件として確認します。

参照先（工業専用地域に所在する宅地が対象から除かれるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 04

指定容積率が高い地域では対象から外れる？

用途地域に続いて確認するのが、宅地が所在する地域の指定容積率です。国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」では、指定容積率が400パーセント以上の地域にある宅地を、地積規模の大きな宅地から除いています。宅地の面積が広くても、所在地に対応する指定容積率を確認せずに対象とは判断できません。

所在地と指定容積率を一緒に見る

この基準には地域による違いがあり、東京都の特別区では300パーセント以上です。熊本県内の宅地を確認する際に、東京都特別区だけの数値を当てはめてはいけません。宅地の所在地と、その地域に指定された容積率を対応させて判断します。

指定容積率が分からない段階では、高い数値が適用される地域だと推測して除外を決めることも、基準未満だと見込んで対象とすることもできません。確認できた数値でこの条件を検討した後は、大規模工場用地に当たるかという別の除外条件を見ます。

参照先（指定容積率による除外条件と地域による基準の違いを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 05

大規模工場用地に当たるかはなぜ別に見る？

地積や指定容積率を確認しても、大規模工場用地に当たるかという確認は残ります。国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」は、財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地を、地積規模の大きな宅地から除いています。これは広さや指定容積率とは別に示された除外条件です。

「広い土地」と「大規模工場用地」を混同しない

名称に「大規模」とあっても、敷地が広いという印象だけで該当すると決めることはできません。反対に、先に確認した条件だけを満たしていれば、この条件の確認を省けるわけでもありません。対象の宅地が財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地に該当するかを、独立した判断事項として扱います。

該当すると確認された宅地は、この評価における地積規模の大きな宅地から除かれます。該当性を確認できていない段階では、名称から推測して結論を出さず、確認待ちの事項として残します。除外条件を確認した後に、評価方式に応じた対象範囲を見ていきます。

参照先（大規模工場用地が評価対象から除かれる条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 06

路線価地域では地区区分まで必要？

除外条件を確認しても、路線価地域にある宅地については、さらに地区区分を見なければ評価対象か判断できません。国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」では、路線価地域の場合、地積規模の大きな宅地に該当するもののうち、普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在する宅地を対象としています。

路線価地域では二つの条件を分けて確認

対象の宅地について、次の順に確かめます。

• 除外条件を踏まえて、地積規模の大きな宅地に該当するか。
• 路線価地域にあり、普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在するか。

地積が大きいことと、対象となる地区に所在することは別の確認事項です。地区区分を把握していなければ、面積について確認済みでも路線価地域での評価対象とは結論づけられません。宅地の所在地に対応する地区区分を確かめたうえで、評価方式が異なる地域については、その対象条件を別に見ます。

参照先（路線価地域で評価対象となる地区区分を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 07

倍率地域なら地区区分をどう考える？

路線価地域では対象となる地区区分を確認しますが、倍率地域では地区区分だけを同じように当てはめて判断するわけではありません。倍率地域にある宅地は、除外される宅地に当たらず、地積規模の大きな宅地に該当すれば、この評価の対象となります。「広い土地だから対象」「普通住宅地区という表示がないから対象外」と、どちらか一方に決めつけないことが大切です。

倍率地域で先に確かめること

相続した宅地については、まず所在地が倍率地域に当たるかを確認し、次に地積規模の大きな宅地に該当するかを検討します。面積が広く見えても、地積の条件だけでなく、対象から除かれる宅地かどうかが判断に関わります。所在地の評価方式と宅地の条件を分けて確認すれば、前に見た路線価地域の地区区分を、倍率地域の判定へそのまま持ち込まずに済みます。

参照先（倍率地域の宅地が評価対象となる条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 08

路線価地域の評価で規模格差補正率はどこに入る？

路線価地域に所在し、地積規模の大きな宅地の評価対象となる宅地では、路線価をそのまま地積に掛けるわけではありません。まず路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率など、その土地の形状等に応じた各種画地補正率と、規模格差補正率を乗じます。その結果として求めた価額に宅地の地積を乗じて評価します。

規模格差補正率を掛ける位置

順序を捉える際は、路線価、各種画地補正率、規模格差補正率によって地積を掛ける前の価額を求め、その後に宅地の地積を掛けると考えると分かりやすくなります。規模格差補正率だけを最終的な評価額から別に差し引く方法ではありません。ただし、この計算は路線価地域の宅地ならすべてに使うものではなく、地積規模の大きな宅地の評価対象となることが前提です。対象条件の確認と、評価額を求める計算は分けて考えてください。

参照先（路線価地域で対象となる宅地の評価方法を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 09

倍率地域ではどの二つの価額を比べる？

倍率地域にあり、地積規模の大きな宅地の評価対象となる宅地では、一つの計算結果だけで評価額を決めません。固定資産税評価額に倍率を乗じた価額と、規模格差補正率等を用いて求めた価額を比較し、低い方の価額で評価します。路線価地域の計算方法をそのまま当てはめるのではなく、倍率地域として二つの価額を求める点が違いです。

比較する二つの価額

• 宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額。
• 標準的な間口距離と奥行距離を有する宅地とした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の各種画地補正率や規模格差補正率を乗じ、さらに宅地の地積を乗じた価額。

どちらが低いかは、個別の宅地について両方を計算して初めて分かります。固定資産税評価額だけを見て有利不利を決めたり、広い宅地なら後者が低いと推測したりせず、対象となる土地ごとに比較する必要があります。

参照先（倍率地域で二つの計算結果を比較する評価方法を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 10

市街地農地等にも同じ考え方を使える？

市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野についても、宅地ではないという理由だけで検討を終えるとは限りません。ただし、これらの土地に宅地と同じ評価を無条件に適用するわけでもありません。その土地が宅地であるとした場合に、地積規模の大きな宅地の評価対象となる宅地に該当することが前提です。

「宅地とした場合」に当てはめる範囲

この条件を満たす場合、同評価の定めを適用するのは、その農地等が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額です。土地そのものを宅地として扱う、あるいは宅地の評価額をそのまま農地等の評価額とする、という意味ではありません。まず土地が市街地農地等のどの種類に当たるかを見て、次に宅地と仮定した場合の対象条件を確認し、定めを適用する価額の範囲を区別します。宅地とした場合に対象とならなければ、この取扱いの条件は満たしません。

参照先（市街地農地等について、宅地とした場合の評価条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4609 地積規模の大きな宅地の評価」

SECTION 11

宅地の評価額から相続税額まで、何を分けて確認する？

地積規模の大きな宅地として求める評価額と、小規模宅地等の特例による減額は、別の取扱いです。後者は、個人が相続または遺贈で取得した一定の宅地等について、相続開始直前の事業・居住への利用状況、宅地等の区分、取得した人の要件を確認します。該当する区分の一定の面積まで、相続税の課税価格に算入する価額を減額する特例です。適用には原則として期限内申告が必要なため、税額がゼロとなる見込みでも、申告の要件を別に確認してください。

相続税の計算上、その財産に小規模宅地等の特例等を適用できる場合は、減額後の価額を基に財産を取得した各人の課税価格を計算します。宅地の評価額が出たことだけで特例の適用が決まるわけではなく、適用条件を確認してから課税価格へ反映する順序です。

税率を掛ける金額と各人の税額

相続税額を計算するときも、各人が実際に取得した財産へ直接税率を掛けるわけではありません。相続税の総額を求める段階では、課税遺産総額を法定相続分であん分した「法定相続分に応ずる取得金額」に税率を適用します。その後、相続税の総額を財産を取得した各人の課税価格に応じて割り振り、各人ごとの税額を計算します。土地の評価額、特例適用後の課税価格、税率を適用する金額を混同しないことが重要です。

参照先（特例等を適用した財産の価額を、相続税の課税価格に反映する段階を確認できます。／相続税の総額から各人ごとの税額を計算する段階を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率を実際の取得財産へ直接掛けないことを確認できます。／相続税の税率を適用する金額を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

参照先（小規模宅地等の特例による減額の対象と、相続税の課税価格に反映する範囲を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

SECTION 12

熊本県内の宅地評価と相続税申告は何を伝えて相談する？

熊本県内の宅地について相談するときは、分かっている土地の情報と、まだ確かめられていない条件を分けて伝えると、何から確認するかを整理しやすくなります。所在地や地積、評価方式について確認できた内容があれば伝え、用途地域や指定容積率、地区区分など未確認の項目は推測で埋めずにその旨を知らせてください。相談したいことが地積規模の大きな宅地の評価対象になるか、それとも相続税申告の準備まで含むかも分けて伝えられます。

宅地評価と相続税申告の相談内容を分ける

宮伸一税理士事務所は熊本県内を対象に相続税申告と生前の相続税試算を扱い、所長税理士が直接担当する方針です。相続税申告サービスには不動産などの評価も含まれます。ただし、個別の案件に対応できるか、土地がどの評価方法の対象になるか、評価結果や相続税申告の要否は、手元の情報を伝えただけでは決まりません。確認済みの内容と確認待ちの項目を知らせ、評価と申告について事務所と何から確認するかを整理できます。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（相続税申告サービスに含まれる不動産評価の案内を確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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