SECTION 01

熊本市の宅地で最初に確かめたい道路の条件は？

熊本市にあるというだけでは、宅地の評価は決まりません。国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」を検討する前に、対象地が建築基準法第42条第2項の道路に面するかを確認します。

道路の幅が気になる、周囲に建替えられた家がある、といった見聞きは、確認を始めるきっかけにはなります。ただし、それだけで対象地に接する道路の法令上の区分まで決まるわけではありません。熊本市内の道路を一律に扱わず、どの道路について確認した情報なのかを明らかにしておくと、別の道路の情報を対象地に当てはめずに済みます。

道路の区分を確かめるのは、セットバックの可能性という話を、通達の対象条件に照らして検討するためです。接する道路が第42条第2項の道路か未確認なら、その点を確認待ちとして残します。道路の条件が確認できても、それだけで宅地の評価額は決まらず、道路敷きとして提供が必要な部分があるかを次に確かめます。

参照先（セットバックを必要とする宅地の評価対象となる道路の条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 02

道路敷きとして提供が必要な部分はある？

道路の区分に加え、将来の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分があるかを確かめます。道路に面するだけでは、通達24-6の宅地側の条件を満たしたとはいえません。位置と面積も、確認前に決めないようにします。

「セットバックが必要らしい」という話を聞いた段階では、対象地のどこが道路敷きとして提供を要するのか、そもそも提供を要する部分があるのかを分けて考えます。現時点で位置と面積が確認できていなければ、数字や境界を推測して評価に当てはめないことが大切です。提供の要否を確認することと、その範囲を具体的に確かめることは、続けて行う別の確認です。

相続した宅地について把握している内容が、建替えの予定なのか、道路に面する部分について聞いた話なのかも区別しておきます。通達が問題にするのは、将来の建替え時等に法の規定に基づいて道路敷きとして提供しなければならない部分の有無です。対象地にその部分があると確認できてから、宅地の価額にどう反映するかを検討します。

参照先（道路敷きとして提供が必要な部分について、評価対象となる条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 03

宅地の評価はどの価額を起点にする？

通達24-6の対象となる宅地では、道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の宅地の価額が評価の起点です。提供が必要な部分だけの価額から計算を始めるものではありません。

「提供する必要がないものとした場合」は評価の起点を示す仮定であり、対象地で提供が不要と確認できたという意味ではありません。起点となる価額が未確認なら、控除額も決められません。

相続税申告に向けて土地の価額を検討するときは、「提供が不要だとした場合の宅地の価額」と「通達に従ってそこから控除する金額」を混同しないことが判断の助けになります。前者が確認できただけでは後者は確定しません。通達は起点となる価額から、所定の割合を用いて計算した金額を控除する形を示しています。

参照先（該当宅地の評価で起点となる価額と控除の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 04

セットバック部分は価額からどう反映する？

通達24-6の道路と宅地の条件を満たす場合、起点となる価額から、その価額に通達の算式で計算した割合を乗じた金額を控除します。割合や評価後の金額は、対象地の事実を確認してから検討します。

したがって、面している道路が建築基準法第42条第2項の道路か、宅地に提供を要する部分があるかを確かめたうえで、起点となる価額と算式に用いる割合を考えます。割合が決まっていない段階で、見込んだ面積から控除額を決めたり、評価後の価額を言い切ったりはできません。提供を要する部分の位置や面積も確認待ちなら、その状態を保って検討を進めます。

参照先（該当宅地の評価で起点となる価額と控除の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 05

接する道路について、何を確認済みといえる？

道路を調べる際は、対象地に接するどの道路についての情報かを確かめます。住所や見た目、伝聞だけで第42条第2項の道路と断定せず、確認できた区分と未確認の区分を分けます。

確認済みの情報と確認待ちの情報を分ける

道路の区分が分からない場合は、誰からどの道路について聞いた情報かを記録します。第42条第2項の道路に当たるかは確認待ちとし、確認先と確認予定も残しておきます。

こうして確認の状態を分けておくと、道路の条件を満たすことを前提に評価を進めてしまうのを避けられます。道路の区分についての確認と、宅地のどこに提供が必要な部分があるかの確認も別です。前者が分かった後も、後者を確かめるまでは対象地について通達の取扱いが使えると決めないようにします。

参照先（セットバックを必要とする宅地の評価対象となる道路の条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 06

宅地のどの部分について範囲を確かめる？

道路の区分を確かめたら、将来の建替え時等に道路敷きとして提供が必要な部分の有無を確認します。道路沿いの全てを対象部分と決めつけず、位置や面積は未確定として分けておきます。

部分の有無と範囲は別々に確かめる

最初に確かめるのは、対象地に提供を要する部分があるかどうかです。あると考えられる場合でも、その位置や範囲をまだ確かめていなければ、具体的な境界や面積は未確定のままにします。手元の情報だけで線を引いたり面積を推定したりせず、どの点について確認が必要なのかを明らかにしておくと、評価の前提を取り違えにくくなります。

道路について分かったことと、宅地側で分かったことを混ぜないことも大切です。例えば道路の区分は確認できていても、提供を要する部分の有無は確認待ちという状態があり得ます。その場合は、位置や面積も含めて確認先と確認予定を記録し、範囲が確定したかのように扱わないでください。両方の条件を確かめてから、宅地の価額に関する検討へ進みます。

参照先（道路敷きとして提供が必要な部分について、評価対象となる条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 07

宅地の評価額を相続税の計算へ入れる順序は？

相続税の計算に入れる宅地の価額は、道路に面しているという情報だけでは決まりません。建築基準法第42条第2項の道路に面し、将来の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分があるかを確認してから、セットバックを必要とする宅地の評価を検討します。

評価額を確かめてから、取得者ごとの計算へ

条件に該当する宅地は、道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額を起点に、通達の算式で計算した割合に基づく金額を控除して評価します。起点となる価額も、控除後の評価額も対象地については未確定です。道路の条件と評価に必要な事実を確かめないまま、聞いたセットバック面積から相続税の計算に入れる額を決めることはできません。

通達24-6への該当と宅地の評価額を確かめてから、取得者ごとの課税価格に反映します。相続税額の計算の順序は国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

参照先（該当宅地の評価で起点となる価額と控除の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

取得者ごとに課税価格を算出する順序の確認先は、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」です。

SECTION 08

小規模宅地等の特例は、この宅地に関係する？

セットバックを必要とする宅地として評価を検討することと、小規模宅地等の特例を受けられることは別の判断です。道路敷きとして提供が必要な部分の有無が分かっても、それだけでこの特例の対象とは決まりません。相続税の課税価格に算入する宅地等の価額を減額できるか、利用状況と取得者を改めて確かめます。

相続開始直前の使い方と取得者を確認

小規模宅地等の特例は、相続開始直前の事業・居住への利用状況、取得者、取得のしかたなどを確認して検討します。相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等は対象外です。適用を受ける場合は、相続税の申告書にこの特例の適用を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。特例を使うと納める税額がゼロになる場合でも、相続税の申告書を原則として申告期限までに提出し、この特例の適用を受けます。確認先は国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」です。

対象となり得る宅地等が申告期限までに分割されていない場合も、申告は期限までに行います。そのときの申告では、この特例は適用できません。当初の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、原則として申告期限から3年以内に分割されれば、更正の請求などで特例を適用できる場合があります。更正の請求ができるのは、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内です。要件や手続は個別の状況で異なるため、国税庁ホームページの「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」もあわせて確認し、この宅地に特例を適用できるかを判断します。

参照先（小規模宅地等の特例で減額の対象となり得る宅地等の条件を確認できます。／小規模宅地等の特例を受ける際の申告書への記載と添付書類を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

SECTION 09

宅地の評価額に相続税の税率を直接掛ける？

いいえ。宅地の評価額や、各人が実際に取得した財産の額に、相続税の税率をそのまま掛けて税額を出すわけではありません。宅地の評価、取得者ごとの課税価格、相続税の総額を求めるための金額は、それぞれ役割が異なります。

税率を掛けるのは法定相続分に応ずる取得金額

まず取得者ごとに課税価格を計算します。小規模宅地等の特例を適用する財産は減額後の価額を基にしますが、セットバックの評価を検討しただけで特例の適用は決まりません。対象条件は国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」で確認します。

宅地の価額に直接税率を掛けるのではありません。課税遺産総額を法定相続分であん分した「法定相続分に応ずる取得金額」に税率を適用します。相続税の税率は国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」、相続税の総額から各人の税額を求める順序は国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

相続税の総額を計算した後は、実際に財産を取得した各人の課税価格に応じて総額を割り振り、各人の税額を求めます。法定相続分に応ずる取得金額は税率を適用するための金額であり、各人が実際に取得した宅地の評価額と同じものとして扱いません。対象地の評価額や特例の適用が未確定の段階で、個別の税率・税額を決めることはできません。

取得者ごとに課税価格を算出する順序と、相続税の総額から各人の税額を求める順序は、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

参照先（小規模宅地等の特例で減額の対象となり得る宅地等の条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

参照先（相続税の税率を、取得した宅地の価額へ直接乗じる計算ではないことを確認できます。／相続税の税率を適用する金額を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 10

評価を決める前に、何が未確認か？

宅地の評価を決める前に、道路について分かったことと、まだ確認していないことを分けてください。財産評価基本通達24-6の対象を考えるには、接する道路が建築基準法第42条第2項の道路に当たることに加え、将来の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分があることが必要です。熊本市に宅地があるというだけでは、どちらの条件も確定しません。

道路・提供部分・評価の起点を別々に確かめる

手元で確認できた内容と、確認待ちの項目を次のように分けると、評価の前提を取り違えにくくなります。

• 接する道路の区分：第42条第2項の道路に当たるか、何を確認済みで、どこへの確認が残っているか。
• 提供が必要な部分：その有無、位置、面積のうち、確認できたことと、境界を含めて確認待ちのこと。
• 評価の起点：道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額を、まだ確認していないかどうか。

それぞれについて、確認先と確認予定を記録し、未確認の数値を推測で埋めないでください。道路の区分や境界についての判断と、確認された事実を基に相続税計算上の宅地評価を検討することは別です。前者の判断を税理士が行うと決めつけず、確認結果がそろってから、通達の算式を用いる対象地の評価額を検討します。

参照先（セットバックを必要とする宅地の評価対象となる道路の条件を確認できます。／道路敷きとして提供が必要な部分について、評価対象となる条件を確認できます。／該当宅地の評価で起点となる価額と控除の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

SECTION 11

熊本市の宅地評価について、相談時に何を伝える？

熊本市の宅地について相続税申告を相談する際は、まず宅地の所在地と、接する道路や宅地について確認できた内容を伝えてください。「セットバックが必要かもしれない」と聞いた段階なら、その言葉を確定した道路の区分や提供面積に置き換えず、何が未確認なのかも分けて知らせると、相談したい点が明確になります。

申告に向けた不安と、確認できた事実を分けて伝える

宮伸一税理士事務所は、熊本県内の相続税申告と申告に伴う不動産評価を扱い、所長税理士が直接担当する方針です。相談時は宅地の所在地、道路について確認できたこと、確認待ちの事項を分けて伝えると、何から確かめるかを一緒に整理できます。個別の評価結果や対応可否は事前に断定できません。

相談時には確認済みの内容と残る疑問を伝え、対応できる範囲を確かめてください。

参照先（相続税申告と生前の相続税試算の取扱いを確認できます。／相続税申告に伴う不動産評価の取扱いを確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 12

相続税申告に向け、宅地評価をどう進める？

道路に面する宅地の相続税評価では、セットバックが必要かもしれないという話から、直ちに控除後の価額を出すことはできません。接する道路が建築基準法第42条第2項の道路に当たるか、将来の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分があるかを、対象地について確認することが出発点です。

両方の条件を満たす宅地なら、道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額を起点に、財産評価基本通達24-6に沿った評価を検討します。その価額や提供が必要な部分が未確認のうちは、対象地に通達を適用できるとも、具体的な控除後の価額がいくらになるとも判断できません。評価額を確かめた後、相続税の計算では財産の取得者ごとに課税価格を求めます。

宅地評価と相続税申告のご相談について

熊本市の宅地を相続された方は、所在地と、道路や提供部分について確認できたこと、確認先を探していること、相続税申告に向けて不安なことを分けてお知らせください。宮伸一税理士事務所は熊本県内の相続税申告を扱っています。手元の情報を伺い、宅地評価と申告準備について何から確認するかを一緒に整理します。個別の対応範囲は、状況を伺ったうえでご案内します。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（セットバックを必要とする宅地の評価対象となる道路の条件を確認できます。／道路敷きとして提供が必要な部分について、評価対象となる条件を確認できます。／該当宅地の評価で起点となる価額と控除の関係を確認できます。）：国税庁ホームページの「財産評価基本通達 24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）」

宅地の評価を取得者ごとの課税価格へ反映する順序は、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

参照先（相続税申告と生前の相続税試算の取扱いを確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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