SECTION 01

道路に接していない宅地は、どの評価を検討する？

熊本市にある宅地を相続し、道路に面していないように見える場合、相続税の評価ではまず無道路地に当たるかを確かめます。無道路地には道路に接していない宅地だけでなく、道路に接していても接道義務を満たしていない宅地が含まれます。これは相続税・贈与税の土地評価上の区分であり、熊本市にあるという理由だけで決まるものではありません。

道路との境界から確認する

対象の宅地について、道路との間に別の土地があるのか、宅地の一部が道路に接しているのかを分けて確認します。道路に直接接していないように見えても、見た目だけで評価区分を確定せず、道路との接し方を確かめることが出発点です。道路に接している場合も、それだけでは無道路地評価の対象から外れるとはいえません。次に、接道義務を満たすかを確認する必要があります。

参照先（道路への接し方が無道路地の評価対象に関わるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 02

道路に接していても、接道義務を満たしている？

道路に接する部分があっても、その幅が法令上必要な条件を満たしていなければ、相続税・贈与税の評価上は無道路地に含まれます。ここでいう接道義務は、建物を建てるために必要な、道路に接する最小限の間口距離について、建築基準法その他の法令が定める要件です。道路に触れているかどうかと、その接し方が要件を満たすかどうかは、別々に確かめる必要があります。

例えば、宅地が道路に接する箇所を確認できても、その事実だけで接道義務を満たすとは判断できません。対象地では、どこが道路に接しているか、その間口をどう確認できるかを整理し、法令上の要件との関係を確かめます。間口や適用される要件を確認できていない段階では、無道路地評価の対象かどうかも、個別の宅地に建物を建てられるかどうかも確定できません。

参照先（道路への接し方が無道路地の評価対象に関わるかを確認できます。／無道路地の説明で使われる接道義務の意味を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 03

他人の土地を通る権利は設定されている？

宅地が他人の土地に囲まれている場合は、そこを通っているという事実に加え、通行のための権利が設定されているかを確かめます。他人の土地に通行の用に供する権利が設定されている宅地は、無道路地評価の対象には該当しません。周囲を他人の土地が囲んでいるという外見だけでは、評価上の扱いを決められない理由です。

通っている事実と権利の設定は分けて確認する

日頃から同じ場所を通っていても、その事実だけをもって通行のための権利が設定されているとは推定しません。対象の宅地について、どの土地を通っているかという利用状況と、その土地に通行の用に供する権利が設定されているかという点を分けて確認します。権利設定の有無が確認できない間は、無道路地評価の対象になると断定せず、確認待ちとして扱います。

参照先（他人の土地を通る権利が無道路地評価の対象判定にどう関わるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 04

評価の起点になるのは、どの路線？

無道路地評価の対象となる宅地では、実際に利用している路線の路線価が評価の起点になります。宅地の近くに複数の路線が見える場合でも、近そうな路線や路線価の分かりやすい路線を任意に選ぶのではなく、その宅地で実際に利用している路線を確かめます。路線を特定できていない段階では、評価に用いる路線価も確定しません。

熊本市内の対象地については、まず実際の利用状況と路線との関係を確認し、そのうえで対象年に対応する路線価を確かめます。現時点で個別の路線も対象年の路線価も確認できていないため、特定の路線を評価の起点として示すことはできません。また、路線価が分かっても、それだけで宅地の評価額になるわけではなく、次に対象地に応じた価額の求め方を検討します。

参照先（評価の起点となる路線と価額の求め方を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 05

路線価を基にした価額は、どう求める？

無道路地の価額を求める際は、実際に利用している路線の路線価を基に、不整形地の評価または地積規模の大きな宅地の評価によって、まず控除前の価額を計算します。路線価をそのまま宅地全体の価額とするのではなく、対象地に応じた評価方法を検討する順序です。どちらの方法によるかは、対象地について必要な事項を確認してから判断します。

設例の数値を個別の宅地に当てはめない

対象地の形状や地積が分からないままでは、控除前の価額を確定できません。評価方法を確認するための設例に補正率が示されていても、それを熊本市の個別の宅地にそのまま転用せず、対象地の状況に沿って検討します。先にこの控除前の価額を求め、その後で通路に相当する部分の金額を考える、という順序を区別しておくことが大切です。

参照先（評価の起点となる路線と価額の求め方を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 06

通路に相当する部分は、どこまで考える？

無道路地の評価で控除額の基になるのは、接道義務に基づいて最小限度の通路を開設する場合、その通路に相当する部分です。日常的に通っている範囲や、すでに通路として使われている範囲が、そのまま評価上の通路部分になるとは決められません。接道義務に照らして必要となる最小限度の通路を考える点が、確認の基準です。

対象地については、通路をどこに想定するかを確かめ、その部分の地積を確認する必要があります。実際に通っている場所が分かっても、それだけで控除額の基になる通路部分の地積が分かったことにはなりません。現時点では対象地の通路部分の地積を確認できていないため、金額を確定せず、通路に相当する範囲を確認したうえで計算へ進みます。

参照先（控除額に関わる通路部分の考え方を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 07

通路部分の金額に補正を加える？

通路に相当する部分の地積を確認したら、その部分の金額は、実際に利用している路線の路線価に通路部分の地積を掛けて求めます。ここで計算するのは無道路地の評価に用いる通路部分の金額であり、宅地全体の価額を求め直す計算ではありません。

画地調整を行わないのは通路部分の金額

この通路部分の金額には、奥行価格補正などの画地調整を行いません。土地全体の評価で用いる補正を通路部分にも重ねてしまうと、計算する対象を取り違えます。路線価と通路部分の地積をそれぞれ確認し、土地全体の価額の計算とは分けて考えることが大切です。

参照先（通路部分の金額に必要な路線価と地積を確認できます。／通路部分の金額に画地調整を行うかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 08

評価額から常に40パーセントを引ける？

いいえ、無道路地の評価対象となる宅地でも、控除前の価額から常に40パーセントを引くわけではありません。まず実際に利用している路線の路線価を基に価額を求め、その価額の40パーセントの範囲内で、相当と認められる金額を控除します。40パーセントは一律に使う控除率ではなく、控除額の上限を示すものです。

控除額を考える基になる通路

相当と認められる金額は、接道義務に基づいて最小限度の通路を開設する場合に、その通路に相当する部分の金額です。道路まで通るために思い描いた広い範囲をそのまま控除額とするのではなく、対象となる通路部分を確かめてから、控除前の価額の40パーセントという上限と照らし合わせます。通路部分の金額を求めたことと、その全額を無条件に控除できることは別です。

参照先（無道路地の控除額の上限と評価の順序を確認できます。／控除額に関わる通路部分の考え方を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

SECTION 09

土地の評価額は、相続税の計算のどこに入る？

宅地の評価額が分かっても、それだけで相続税の課税価格は決まりません。相続税の一般的な計算では、相続や遺贈などによって財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。土地の評価は個別の財産の価額を確かめる段階であり、各人の課税価格を求める段階とは区別が必要です。

土地の価額と、取得した人ごとの計算

例えば、対象の宅地について評価額を検討している途中なら、その金額だけを見て財産を取得した人の課税価格を決めることはできません。誰がどの財産を取得したかを踏まえて各人の計算へ進むため、宅地の評価額だけから相続税申告の要否まで結論を出さないようにします。土地の評価と相続税の計算の順序は、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

参照先（土地の評価額を踏まえた課税価格の計算単位を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 10

土地の評価額に相続税の税率を直接掛ける？

相続税額の算出では、土地の評価額に相続税の税率を直接掛けるわけではありません。各人が実際に取得した財産にそのまま税率を掛ける方法でもないため、宅地の評価額だけから税額を見積もると、税率を当てはめる金額を取り違えます。

速算表に当てはめる金額は何か

相続税の一般的な計算では、まず財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。相続税額の算出に当たっては、課税遺産総額を法定相続分に従って取得したと仮定し、各法定相続人の法定相続分に応ずる取得金額を相続税の速算表に当てはめます。実際に取得した宅地の評価額と、この速算表に当てはめる金額は同じものではありません。

国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」は取得した人ごとの課税価格の計算、「No.4155 相続税の税率」は速算表を適用する金額を確認する際の参照先です。土地の評価額が定まっても、各人の課税価格と相続税額の計算を経ずに、税額を即断しないことが重要です。

参照先（土地の評価額を踏まえた課税価格の計算単位を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（土地の評価額に相続税の税率を直接掛けてよいかを確認できます。／相続税の税率をどの金額に適用するかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 11

熊本市の宅地評価を相談する際、何を伝える？

熊本県内にある宅地の相続税評価について相談するなら、まず対象地について分かっていることと、まだ確かめていないことを分けて伝えると、何から確認するかを相談しやすくなります。道路への接し方や普段利用する路線について、手元で確認できた情報をお知らせください。通行に関する権利の設定や通路部分の地積が分からなければ、推測で埋めず、確認待ちとして伝えます。

宅地の評価について伝えたいこと

• 対象地の位置と、道路への接し方について確認できたこと
• 利用している路線について把握していることと、まだ確かめていないこと
• 他人の土地を通る権利の設定や通路部分の地積について、確認済みか確認待ちか

宮伸一税理士事務所は相続税申告と生前の相続税試算を取り扱い、相続税申告サービスには不動産の評価が含まれます。熊本県内の対象地について、手元の情報を基に土地評価と申告準備のどこから確かめるかをご相談いただけます。個別の相談への対応範囲は、事情を伺ったうえで確認することになります。

参照先（相続税申告と生前の相続税試算が相談対象かを確認できます。／相続税申告に伴う不動産評価の相談範囲を確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

SECTION 12

無道路地の評価と相続税申告を、どう進める？

道路に接していないように見える宅地では、まず相続税・贈与税の評価上の無道路地に当たるかを確かめます。道路に接していない宅地だけでなく、接道義務を満たさない宅地も対象に含まれます。一方、他人の土地に囲まれていても、その土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、無道路地の評価対象には該当しません。見た目だけで対象と決めないことが出発点です。

対象の確認から相続税の計算へ

対象となる宅地なら、実際に利用している路線の路線価を基に、不整形地の評価または地積規模の大きな宅地の評価によって控除前の価額を求めます。そこから控除するのは、その価額の40パーセントの範囲内で相当と認められる金額であり、一律に40パーセントを差し引くものではありません。こうして土地の価額を検討した後、相続税の一般的な計算では財産を取得した人ごとに課税価格を計算します。

対象地の接道状況、通行に関する権利、利用する路線や通路部分について不明な点があれば、個別の評価額や相続税申告の要否を先に決めず、確認待ちの項目として残してください。熊本県内の宅地について確認できた情報を宮伸一税理士事務所に伝えれば、相続税申告サービスに含まれる不動産の評価について、何から確認するかをご相談いただけます。ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（道路への接し方が無道路地の評価対象に関わるかを確認できます。／他人の土地を通る権利が無道路地評価の対象判定にどう関わるかを確認できます。／評価の起点となる路線と価額の求め方を確認できます。／無道路地の控除額の上限と評価の順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4620 無道路地の評価」

参照先（土地の評価額を踏まえた課税価格の計算単位を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税申告に伴う不動産評価の相談範囲を確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

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