SECTION 01

親族に貸している土地で、最初に何を確かめるか

親族が土地を無償で使っていると聞いても、その関係だけで使用貸借と決めることはできません。まず、誰の土地を誰が使っているのかを確かめます。子供が家を建てたと聞いている場合も、土地の所有者と建物の所有者を分けて確認すると、後で利用の経緯をたどりやすくなります。

土地と建物、利用の経緯を分けて確認する

• 土地の所有者、建物の所有者、実際に土地や建物を使っている人は誰か。
• 土地の利用はいつ、どのような経緯で始まり、現在はどのように使われているか。
• 家を建てた人と、現在その建物を使っている人は同じか。

例えば、家族から聞いた利用開始時期と、手元で確認できる記録が一致するかを見ておくと、確認できた事実と聞き取りだけの内容を分けられます。分からない項目は推測で埋めず、誰に何を確認するかを記録しておきます。土地と建物の関係を整理できても、利用の対価を支払っていたかどうかは別の確認事項です。

SECTION 02

地代と権利金は支払われていたか

家族の間で「無償で貸している」と呼んでいても、地代と権利金は別々に確かめる必要があります。国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」では、地代も権利金も支払わずに土地を貸し借りすることを、土地の使用貸借と説明しています。地代だけを見て、権利金の有無を確認しないまま当てはめないことが大切です。

「無償」の中身を二つの支払いから確かめる

• 地代について、支払いがあったか、なかったかを確認する。
• 権利金について、支払いがあったか、なかったかを別に確認する。
• どちらかの支払いの事実が分からなければ、確認待ちの項目として残す。

家族の記憶と、支払いについて確認できる内容が食い違う場合は、その違いを残したまま経緯を確かめます。地代と権利金の双方を支払っていないと確認できて初めて、国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」が示す使用貸借の説明と照らせます。ただし、それだけで親の土地に子供が家を建てた例と今回の土地が同じ条件になるわけではありません。

参照先（地代と権利金を支払わない土地の貸し借りが使用貸借に当たるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 03

親の土地に子供が家を建てた例に当てはまるか

国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」が扱うのは、親の土地を子供が地代も権利金も支払わずに使用貸借し、そこに家を建てた例です。親族間で土地を使っているという共通点だけでは、この例に当てはまるとはいえません。利用者や建物の状況を、支払いの有無と合わせて確かめます。

親子関係と家の建築を例に照らす

• 土地を貸している人は親で、借りている人は子供か。
• その子供が親の土地に家を建てたのか。
• 地代と権利金の双方について、支払っていないことを確認できたか。

例えば、土地を使う人と家を建てた人が違うなら、その違いを伏せたまま親子間の例を当てはめることはできません。また、支払いについて未確認の項目があれば、その内容と確認先を残します。三つの点を個別に照合するのは、親族間の土地利用すべてに同じ税務上の結論を広げないためです。条件がそろう場合に限り、まず土地を使う権利の贈与税上の扱いを確認します。

参照先（地代と権利金を支払わない土地の貸し借りが使用貸借に当たるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 04

無償で土地を使う権利に贈与税はかかるか

親の土地を子供が使用貸借して家を建てた例では、土地を使用する権利の価額は、贈与税の取扱い上ゼロとされています。国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」が説明しているのは、この条件で子供が土地を使う権利についての扱いです。親族から土地を使わせてもらえば、どの場合でも同じ扱いになるという意味ではありません。

借地権相当額の贈与とは扱われない範囲

同じ例では、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして、贈与税が課されることはありません。「借地権相当額」とは、ここでは土地を使う権利について贈与税が課されるかを説明するための言葉です。土地そのものの所有権が子供へ移ったという結論や、別の贈与についての判断まで含むものではありません。

したがって、今回の土地でも親が所有し、子供が使用貸借によって家を建てたという前提を確かめてから、この扱いを考えます。土地を使い始めた時点の贈与税上の扱いと、後に子供が土地を親から相続する時点の相続税上の扱いは、分けて確認する必要があります。

参照先（親の土地に子供が家を建てた使用貸借の例で、土地を使う権利の贈与税上の価額を確認できます。／この使用貸借の例で、借地権相当額に贈与税が課されるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 05

使用貸借中の土地を子供が相続するとどうなるか

親が子供に使用貸借している土地を、将来その子供が親から相続する場合、その土地は相続税の対象となります。国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」は、無償で使っていた土地についても、親から子供へ相続される場面を別に説明しています。土地を使う権利について贈与税が課されないという扱いを、土地を相続するときの結論へ移してはいけません。

土地を使う時点と相続する時点を分ける

ここで確認したいのは、相続する対象が、親が子供に使用貸借していたその土地かどうかです。土地の所有者が親であること、使用していた子供がその土地を親から相続することを、これまで整理した利用関係と照らします。使用貸借という言葉だけで、誰がどの土地を相続するかまで決まるわけではありません。

相続税の対象になることと、個別の土地の評価額や相続税額が決まることも別です。今回の土地について相続する人や利用の経緯がまだ確認できなければ、そこを確認待ちとして残します。親から子供への相続という条件を押さえたうえで、次に相続税の計算上、その土地をどの評価区分で捉えるかを見ます。

参照先（使用貸借中の親の土地を子供が相続する際、相続税の対象になるかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 06

貸宅地と自用地のどちらで評価するか

親が子供に使用貸借している土地を、その子供が親から相続する場合、相続税の計算上は貸宅地としてではなく、自用地として評価されます。国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」が示すのは、この条件で土地をどの評価区分に置くかという点です。親族が使っている土地だから貸宅地になる、という判断はしません。

相続する子供と使っていた子供が同じかを確かめる

この区分を当てはめる前に、親から土地を相続する子供と、使用貸借で土地を使っていた子供が同じかを確かめます。土地の所有者や利用関係が例と違う場合には、この区分をそのまま当てはめず、事実関係を整理してから判断します。

使っていた子供とは別の親族が土地を取得する場合や、地代・権利金の支払いがあった場合は、No.4552 の例とは条件が異なります。区分を決める前に、誰が使い、誰が取得するのかを親族の間で整理しておくことが大切です。

参照先（親から子供が相続する使用貸借中の土地について、相続税の計算上の評価区分を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 07

自用地と分かれば土地の金額まで決まるか

前の節で見た「自用地」は評価区分を示す言葉で、それだけで今回の土地の評価額が決まるわけではありません。区分が分かった後に、土地ごとの価額を求めるための事実を集める段階が続きます。国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」の例と同じ条件か、土地の利用と地代・権利金の支払いの実態を確かめることが先です。

評価区分と土地ごとの価額を分ける

今回の土地については、場所や形状、利用状況など、確認できた事実を土地ごとに整理します。使用貸借に当たるとしても、土地の具体的な価額までこの例から読み取ることはできません。熊本県内という所在地だけで地価や土地の事情を一律に扱わず、確認できていない点は推測で補わないことが大切です。

参照先（親から子供が相続する使用貸借中の土地について、相続税の計算上の評価区分を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき」

SECTION 08

土地の価額を誰の課税価格に含めるか

土地の価額を確かめた後は、その土地を誰が取得するかを確認します。相続税の一般的な計算では、相続や遺贈などで財産を取得した人ごとに課税価格を求めます。土地を自用地として評価するかという問題と、求めた価額を誰の課税価格に含めるかという問題は別です。

取得者が決まっていないとき

親の土地を使っていた子供が、そのまま土地を取得するとは限りません。今回、誰が土地を取得するか未確定なら、利用者を取得者として計算に当てはめず、取得者の確認を待ちます。土地の評価区分が分かっても、取得者がまだ決まっていない段階では、各人の課税価格をどう扱うかを、遺産の分割の状況とあわせて確認する必要があります。国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」では、財産を取得した人ごとに課税価格を算出する順序を確認できます。

参照先（相続税の計算を始める際、財産を取得した人ごとに課税価格を求める順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

SECTION 09

小規模宅地等の特例は、この土地で検討できるか

自用地として評価する土地でも、それだけで小規模宅地等の特例を適用できるとは判断できません。この特例を検討する際は、まず個人が相続または遺贈で宅地等を取得したか、相続開始の直前に被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業用・居住用だったかを確認します。親族が無償で使っていたという事実だけでは、直前の用途や適用区分は決まりません。

対象となる宅地等かを確かめる

国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」で、宅地等の区分、対象となる面積や取得者などの要件を確認します。相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等など、適用対象外となるものもあります。今回の土地がどの区分に当たるかは、用途や取得者などを確かめてから判断する必要があります。また、同じページでは、特例の適用を受けるには相続税の申告書に特例を受ける旨を記載して計算の明細書などを添付すること、原則として相続税の申告期限までに遺産の分割が済んでいる宅地等であることなども示されています。遺産が申告期限までに分割されていない場合も、相続税の申告は期限までにしなければならず、その申告は小規模宅地等の特例が適用できない申告になります。国税庁ホームページの「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」では、その後に分割があり、分割後の税額が申告した税額と異なる場合は、税額が増えるときは修正申告、減るときは更正の請求をすることができ、その手続きでこの特例を適用できること、更正の請求ができるのは分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内であること、特例を適用できるのは原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られることが示されています。対象の区分や面積だけで判断せず、申告と期限に関する要件まで、No.4124 と No.4208 のそれぞれで確認してください。

相続税の計算では、特例を適用した財産についてのみ、減額後の価額を基に課税価格を求めます。適用できるか未確定の段階で減額後の価額を前提にせず、要件の確認と課税価格への反映を分けて考えます。

参照先（特例等を適用した財産の減額後の価額を課税価格へ反映する順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（事業用または居住用の宅地等について、課税価格に算入する価額を減額する基本的な条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

参照先（遺産が申告期限までに分割されていない場合の申告と、後から分割があったときに特例を適用できる条件を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」

SECTION 10

土地の価額に相続税の税率を直接掛けるか

相続税額を計算する際、実際に取得した土地の価額へ相続税の税率を直接掛けるわけではありません。まず相続や遺贈などで財産を取得した人ごとに課税価格を求め、その後、相続税の総額を計算します。土地の評価額だけが分かっていても、個別の適用税率や相続税額は決まりません。

税率を掛けるのは法定相続分に応ずる取得金額

相続税の総額を求める計算では、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を法定相続分であん分し、「法定相続分に応ずる取得金額」を求めます。相続税の税率を適用するのは、この金額です。実際に誰が土地を取得したかを整理する段階と、法定相続分に従って取得したものと仮定して税率を適用する段階を混同しないことが重要です。国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」では、この適用対象を確認できます。課税遺産総額から相続税の総額を求める流れは、国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」で確認できます。

参照先（相続税の計算を始める際、財産を取得した人ごとに課税価格を求める順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（実際に取得した土地の価額へ相続税の税率を直接掛けない理由を確認できます。／相続税の税率をどの金額に適用するかを確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 11

相続税の総額から各人の税額をどう求めるか

相続税の総額は、課税遺産総額を法定相続分に従って取得したものと仮定して求めます。各法定相続人の「法定相続分に応ずる取得金額」を相続税の速算表に当てはめ、それぞれの税額を合計します。速算表を当てはめるのは、実際に取得した土地の価額でも、取得者ごとの課税価格そのものでもありません。

総額と各人の税額は別に計算する

総額を求めたら、財産を取得した各人の課税価格に応じて割り振り、各人の税額を計算します。ここで使う各人の課税価格は、先に取得者ごとに求めたものです。つまり、法定相続分に応ずる取得金額は総額を求めるために使い、実際の取得に応じた課税価格は総額を各人へ配分するために使います。

今回の土地を誰が取得するか、各人の課税価格がどうなるかが分からないままでは、各人の納付税額や相続税申告の要否は断定できません。国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」では速算表による総額の求め方を、「No.4152 相続税の計算」では相続税の総額を各人の税額へ割り振る方法を確認できます。

参照先（相続税の計算を始める際、財産を取得した人ごとに課税価格を求める順序を確認できます。／相続税の総額から財産取得者ごとの税額を求める方法を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4152 相続税の計算」

参照先（相続税の税率をどの金額に適用するかを確認できます。／相続税の速算表を用いて総額を求める順序を確認できます。）：国税庁ホームページの「No.4155 相続税の税率」

SECTION 12

熊本県内の土地評価と相続税申告を相談するときは

親族が無償で使っている土地について相談するときは、分かっている範囲で土地と建物の所有者、利用者、利用を始めた時期を伝えてください。地代や権利金などの支払いの有無と内容、土地を取得する予定の人についても、確定したことと確認待ちのことを分けて伝えると、土地評価と相続税申告について何から確認するか相談しやすくなります。土地や建物の権利関係について法的な判断が必要な場合は、税務上の評価とは分けて確認します。

熊本県内の土地評価・相続税申告のご相談について

宮伸一税理士事務所の対象地域は熊本県内で、相続税申告と生前の相続税試算を扱い、相続税申告サービスには不動産の評価が含まれます。所長税理士が直接サポートする方針ですが、今回の案件を引き受けられるかは相談時に確認してください。手元で確かめられた土地の利用や支払いの状況を伝え、評価と申告に向けて必要な確認を事務所と一緒に整理できます。

ご連絡の際は、宮伸一税理士事務所の問い合わせページからお願いします。

参照先（相続税申告サービスで不動産評価を扱うかを確認できます。／相続税申告の相談に誰が対応する方針かを確認できます。）：宮伸一税理士事務所ホームページの「相続税申告・生前の相続税試算」

FAQ

よくある質問